随着经济的发展和城市化进程的加快，农村房屋的流转和交易日益频繁，因此产生了大量的社会纠纷，人民法院受理的农村房屋买卖案件亦呈大幅上升的趋势。我国现有的用来规范房地产行业的法律如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题，而涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》中，与此同时，散落在上述几部法律中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突，导致此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。

农村房屋买卖纠纷的情形及原因

各地人民法院受理的农村房屋买卖纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋变更登记或宅基地使用权变更登记手续。

从诉讼的起因来看，一是农村房屋升值引发利益博弈，自2000年以来，随着城市商品房价格攀升、农村基础设施的改善，农村房屋价值水涨船高，房屋的增值使得部分出卖者反悔，以各种理由起诉到法院要求将房屋收回；二是农村房屋征用、巨额拆迁补偿引发纠纷，近年来，大量农村房屋被征用或被拆迁，巨大的拆迁利益令已经出卖了房屋的农民追悔莫及，想方设法向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。

农村房屋买卖的一般要件

农村房屋买卖属于买卖合同的一种，具有一般买卖法律关系的普遍属性，属于民法通则和合同法的调整范围。判断农村房屋买卖合同是否有效，自然应该考虑相关行为是否具备买卖合同的生效要件。

买卖合同的生效要件是指买卖合同按买卖双方的意思表示发生效力的必备条件，买卖行为符合了生效条件的，双方当事人的意思表示才被法律认可。买卖合同的生效条件可以分为两种类型，一是意定条件，即当事人约定的买卖行为附条件或者附期限；二是法定条件，即法律法规规定的买卖行为的有效要件，具体为买卖双方应具有相应的民事行为能力，意思表示真实且不违反法律或社会公共利益。

民法通则第58条规定的民事行为无效的具体情形与合同法对无效和可撤消合同的规定有很大的不同，依照特别法优于普通法，新法优于旧法的原则，通过对民法通则与合同法对无效民事行为和无效合同规定的梳理归纳，买卖合同无效的情形有：一是行为人不具有行为能力签定的合同，无民事行为能力人实施的行为，不发生法律行为之效果意思的效力；二是意思表示不自由时签定的合同，一方以欺诈、胁迫、乘人之危的手段订立的合同应属无效，不能依照意思表示的内容发生效力；三是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，即买卖双方合谋进行的，以损害国家、集体或者第三人利益为目的的合同；四是以合法形式掩盖非法目的的合同，因意思表示不真实、内容违法而不具有法律效力；五是违反法律或者社会公共利益的合同，所谓违法，不仅指违反法律法规，还应包括违反国家的政策或社会的公共利益。

农村房屋买卖的特殊要件

农村房屋买卖属于买卖合同的特殊类型，除应具备买卖合同的一般生效要件外，还应符合我国关于土地管理和房地产的法律法规。房屋是建筑于地面上供人类居住、营业或从事其他活动的建筑物，土地上一旦建造了房屋，对土地的占有、使用即已完成，事实上房屋所有权和土地使用权只能表现为一种占有和使用，房地一体，两种权利相互依附、不可分割。

基于房地一体的原则，审理农村房屋买卖纠纷案件，判断农村房屋买卖合同是否有效，还应考虑相应的宅基地能否转让。因为相关的法律规定零散甚至杂乱，基于对法律条文的不同理解，对宅基地使用权能否附随于房屋进行转让，司法实践中存在两种截然不同的观点和做法。

探讨和分析我国土地管理法律的原则，对理解和判断相关法律的具体条款有着重要的指导意义。通过对法律法规的系统分析和解读，笔者认为我国土地管理法律的原则有：一是土地所有权归国家和集体所有，具体为土地所有权由国家法律明确规定，其取得、变更和丧失皆由法律规定，不得约定，禁止交易；二是依法保护耕地，通过实行占用耕地补偿制度和基本农田保护制度，建立近乎苛刻的土地利用总体规划和利用年度计划，严格控制耕地转为建设用地；三是国家垄断建设用地初级市场，土地管理法对国家建设用地和乡村建设用地实行不同的管理制度，特别控制非农建设占用农用地，通过设置严格的条件和审批制度，限制乡村建设用地使用权流转。

国务院办公厅颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和北京、上海等地的高级人民法院对相关问题出台的指导意见，虽未上升到法律法规的层面，但都是在我国土地管理法律原则的指引下，对我国土地法律法规进行的衍生，相关规定对司法审判实践具有重要的参考和借鉴意义。

认为我国现有的法律法规没有明确规定宅基地使用权不得流转，而依据法律无禁止则允许的原则，农村房屋买卖（包含宅基地使用权买卖）体现了当事人的意思自治，应该认定为有效的观点，违背了我国土地管理法律中保护耕地和国家垄断建设用地初级市场的原则，片面地曲解了法律法规的个别条款，显属错误。

基于土地管理法对宅基地使用权的定义及流转规定，笔者认为农村房屋买卖合同生效的特殊要件有两点：一是主体条件，即买卖行为发生在同一集体经济组织成员内部，或者买受人嗣后加入出卖房屋所在地的集体经济组织；二是审批条件，即买受人符合申请建房用地的条件，而且房屋买卖行为已取得了集体经济组织的同意。

农村房屋（包含宅基地使用权）虽不能自由流转，但当房屋买卖行为符合民法通则和合同法的规定，具备农村房屋买卖的特殊要件，房屋买卖合同可以认定为有效。农村房屋买卖应以无效为原则，有效为例外。

农村房屋买卖纠纷案件的审理

审理农村房屋买卖纠纷案件，应以无效为原则，有效为例外。下面针对农村房屋买卖纠纷的几种情形，分别阐述笔者对相关案件的审理思路，以期取得抛砖引玉的效果。

一、农村集体经济组织内部成员，符合申请建房用地条件的，经本集体经济组织同意，其与集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同，在具备买卖合同的一般生效要件时，可以认定为有效。

二、农村村民的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村房屋和宅基地的问题，由于其违反国家法律规定，买受方不具备农村房屋买卖的主体条件，相关买卖合同应认定无效。

三、非同一集体经济组织的成员签定了农村房屋买卖合同，出卖方所在的集体经济组织明确拒绝买受方将户口迁入该农村集体经济组织的，因买受方不符合申请农村宅基地的条件，不具备农村房屋买卖的主体条件，也应认定房屋买卖合同无效。

四、宅基地使用权的具体内容是占有、使用和有限的收益、处分权，同一集体经济组织成员内部进行农村房屋买卖，未征得集体经济组织同意，未履行宅基地流转审批手续的，不具备农村房屋买卖的审批条件，应认定为无效，但事后补办了审批手续，可以认定有效。

五、无处分权或无代理权的人订立的合同，权利人或代理人不予追认的，则依据《民法通则》和《合同法》的相关规定，应当认定买卖合同无效。

鉴于土地价值持续上涨，房屋拆迁补偿等利益驱动是引起农村房屋买卖纠纷最直接的原因，人民法院在审理此类案件时应综合权衡买卖双方的利益，对权利人或代理人不予追认的，且难以推定为权利人已经同意或适用表见代理制度的，从严认定买卖合同无效。

农村房屋买卖合同有效时，出卖人拒绝继续交付房屋，买受人请求判令出卖人履行合同并确认对买卖房屋的所有权时，人民法院可以判令出卖人履行合同，但因不动产所有权变更的登记生效制度，应驳回买受人确认房屋所有权的请求。农村房屋买卖合同被认定为无效后，出卖人应向买受人返还购房款，并将房屋的升值部分作为购房款的滋息，一并返还给买受人。