2012年12月1日裴某向刘某借款40万元，后裴某拒不偿还，刘某诉至法院，法院判决后，刘某申请执行，执行中查封裴某住房一套，法院预对该房进行评估拍卖，案外人赵某向法院提出异议，说裴某已在2009年将该房卖给了他，并提供购房合同一份，赵某要求法院解除对该房的查封。法院是否有权查封该房呢？

 

观点一：认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》）第十七条规定“　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” ，从该规定可以看出，只要买受人已经支付全部购房款，并且没有过错，即使没有过户，法院就就无权查封。故本案中应支持赵某的主张，解除对该房的查封。

 

观点二：认为，　《物权法》第九条第一款规定“　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《查封、扣押、冻结财产的规定》实施在先，《物权法》实施在后，《物权法》第九条第一款规定应是对《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的修正。不动产的物权公示应该以过户登记为准，只要未办理过户登记，产权人就应是登记在册者。既然房子产权还在被执行人名下，法院就可以查封。

 

笔者认为，法院的查封行为合法有效，应维持查封。理由如下：

 

一、新法优于旧法

 

《查封、扣押、冻结财产的规定》施行在先，《物权法》制定在后，根据新法优于旧法的原则，若《查封、扣押、冻结财产的规定》中的规定与《物权法》中的规定相矛盾，我们当然应该适用《物权法》中的规定。既然《物权法》第九条第一款规定“　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，那么除非法律另有规定，否则，只要房屋买卖双方未办理过户手续，房屋的产权人就仍为出卖方，而非买受方，而从《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的所谓“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的字面上理解，我们也看不出该条赋予了不动产买卖双方可以不经过户登记就可以取得不动产的所有权，而且基于《立法法》来考量，《查封、扣押、冻结财产的规定》并不是法律，它只是最高人民法院的一个规定，其也无权赋予不动产买卖未经过户登记行为可以取得不动产所有权的物权变更效力。

 

二、市场有风险，风险应自负

 

凡是市场交易都存在风险，这是市场主体所必须意识到也必须承担的。房产查封后，双方买卖行为事实上已经无法继续，买受人可以解除合同，要求卖方返还购房款，赔偿损失，并不存在保全申请人的债权优先于买受人的问题，如果出卖人确实无其他财产可供执行或其他财产不足以清偿其全部债务，出卖人是自然人的买受人可以起诉申请参与分配，出卖人是企业的，可以要求启动破产程序。

 

三、对“对此没有过错”界定困难

 

若按照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定来落实，司法实践中，在第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的情形下，法院对买卖的不动产能不能查封，关键取决于第三人“对此有没有过错”。首先，什么叫“对此”，是对“迟延过户”呢？还是其他事项呢?若将“对此”界定为对“迟延过户”存在过错，那么即使买受人迟延过户也不存在所谓的“过错”，因为法律并没有强制性规定购房合同签订后多久就必须办理过户手续。如果将“此”界定为其他事项，则司法实践中，执行法官很难去把握第三人是否存在所谓的过错，这无疑会从某种程度上起到纵容被执行人与第三人窜通转移财产的效果。

 

四、从准不动产物权变更看不动产物权变更。

 

《物权法》第二十三条规定“　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”，《物权法》第二十四条又对准不动产的物权变动作出了特殊规定，即“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”，从上述条款可以看出，准不动产在我国实行，“非经登记不得对抗善意第三人”的物权变更原则。法律之所以如此规定主要还是在于保护善意第三人对登记公示信息的信赖利益，维护交易安全，打个比方，如果不通过查询准不动产的车辆登记信息，一般人是不敢轻易买受别人自称归其所有的车辆的，再打个比方，如果不通过查询准不动产的车辆登记信息，民间借贷中的出借人也不敢轻易将钱随意借给一个自称有多少辆车的借款人。准不动产往往比不动产的价值相对要小，其买卖未经登记都无法产生对抗善意第三人的效力，举轻以明重，何况不动产乎。具体到本案，法院无从知晓被执行人裴某所言的买卖事实，法院基于对房屋登记公示信息的信赖，查封裴某名下的房产，并无不当，而且法院的查封也是在保护出借人刘某对房屋登记公示信息的信赖利益。