近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起纠纷。我局近期在执行过程中就出现了此种现象，为更好的执结案件，特进行调查并研究处理方法。

一、一房多卖的类型

从目前涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有的是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有的是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有的是借贷时约定到期不还经公证机关公证将房屋抵归申请执行人所有的情形。从调阅卷宗内容来看，一房多卖存在下列情形：

1、二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经将合同拿到房管部门备案，另一方占有使用。

2、二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人将公证抵押的合同拿到房管部门备案，另一个虽未备案但已经占有使用，在执行过程中，拒不倒出房屋。

3、先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并将合同拿到房管部门备案，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋。

4、先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议。

5、先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋。

二、一房多卖的处理方法

对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产颁发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买房屋的合同在房管部门进行预登记，应优先于后以买受人，后买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买受人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。

对于第二种情形，经公证抵押且到房管部门备案的合同的一方当事人的权利优先于未备案实际占有的一方当事人，因此，实际占有使用人必须倒出房屋，交付给公证抵押且到房管部门备案的合同的一方当事人，然后另案诉讼开发商返还购房款。

对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。

对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。

对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。

总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。