近年来，随着城镇化进程的不断推进，物业服务业的兴起，物业服务纠纷随之出现，江苏省镇江市丹徒区法院受理的物业服务纠纷案件剧增，随之产生包括矛盾纠纷在内的各种社会管理问题日益凸显。

物业服务案件主要表现

1、物业服务纠纷逐年上升。物业纠纷案件大幅增加，2010年该院受理此类案件6件，2011年为81件，2012年至今年4月共受理165件，呈逐年上升趋势。且涉案小区几乎涵盖丹徒新城所有楼盘。

2、原告多为物业公司。今年受理的98起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达97件，约占案件总数的99％。

3、类型日趋多元化。以往物业服务合同纠纷主要集中于物业公司向业主主张拖欠的物业费。近年来，业主开始自行或通过业委会主张自己在物业服务合同中的权利。比如，业主根据物业公司服务不到位的情况主张财产或人身损失，或因房屋本身出现问题要求物业公司协助启动公共维修基金等纠纷。

4、调查难度大。丹徒新城楼盘空置率高，人户分离现象严重，加大了法院查明案件事实的难度。

5、诉讼主体、法律关系复杂。 物业服务纠纷案件的主体，既有业主、使用人或业主委员会、业主大会，也有物业服务公司、房地产开发商。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业服务公司的物业服务服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业服务公司的关系、业委会与物业服务公司的关系，业主、业委会或物业服务公司与房产管理部门的关系。

6、调解难度大。由于物业服务纠纷多为物业公司与小区或某一幢楼业主之间的共性矛盾，物业公司经常一次起诉数名或数十名业主，引起业主激愤；后在诉讼中，在追讨物业费案件中，物业公司因担心调解退让造成连锁反应，往往不愿调解，进而导致双方矛盾更加尖锐。

7、具有群体性纠纷的潜在因素。在该类纠纷中，一方当事人通常是业主，而另一方则为物业服务企业。产生纠纷的原因，也通常是物业服务费的缴纳、物业服务质量等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景，因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，有时会以某一小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为的方式进行诉讼，向物业服务公司甚至法院施加影响。

规范物业服务纠纷案件的对策与建议

1、完善相关的法规、政策。以地方性法规、地方政府规章、政策性文件的形式，对业主大会的召开程序、议事规则，业主委员会的运作程序等实践中经常卡壳的瓶颈问题作出操作性强的规定。对评价物业服务质量的指标予以科学合理地量化，比如参考有些地方的规定，对保安人数的配备与物业服务区域的总建筑面积相挂钩。

2、规范物业服务行为。相关行政主管部门应进一步建立指导、监督和管理机制，从完善收费标准、服务内容和提高管理水平等方面加大监管力度，确保物业服务公司、服务从业人员具备相应资质。严格依法查处物业服务行为中的不规范行为，以切实有效的监督措施促进物业服务行业健康、有序、规范地发展。

3、规范物业服务合同纠纷的立案。建立了立案阶段的立案窗口与专业审判庭的衔接机制。凡是因物业服务合同纠纷来该院立案的当事人，均由立案人员先行接待并向其发放问卷，问卷内容主要包括双方争执是什么、现已经有哪些部门对此进行过处理、业主认为物业服务有哪几项不到位等。通过问卷调查，先行了解到业主与物业公司的争议焦点之所在，有利于法官在日后的调解、审理中有的放矢、对症下药，及时准确地解决纠纷。

4、发挥调解手段，延伸审判职能。对业主提出的物业公司存在服务瑕疵问题进行科学区分：确实因物业公司服务瑕疵给业主生活造成重大影响的，协调物业公司就个案降低物业服务费标准，但对于此类案件应加大调解力度，慎重判决；对于物业公司的服务瑕疵并未给业主生活造成重大影响的，应督促物业公司履行义务，解决业主问题。

5、借助多个平台，强化审判社会效果。 借助法官进社区、巡回法庭等多个平台，在处理物业服务合同纠纷的过程中，注重法律效果与社会效果的相结合，在加强审判人员突出社会效果理念的同时，进一步完善法官进社区制度。社区法官及时进行疑难解答及法律宣传，向业主宣传物业服务的性质、范围，明确物业服务内容及物业服务中管理的非强制性功能，从源头上化解矛盾，减少诉讼。

6、加强物业服务知识的宣传。加大对与物业服务密切相关的法律法规宣传力度，使业主明确应享受的权利和应承担的义务，树立要享受公共利益就应支付报酬的意识。如果发生纠纷后，业主应采取积极的态度与物业公司进行沟通，帮助物业公司提高服务水平，妥善处理纠纷。同时，业主应当自觉维护小区内公共设施，配合物业公司的工作，共同创建良好的居住环境。