当前，伴随我国小城镇建设进程的加快，农村因房屋拆迁补偿问题，房屋买卖合同纠纷等问题，各地此类案件逐渐增多。此类纠纷，如果处理不当，会引发很多社会问题，甚至群体事件的发生。鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。

农村房屋买卖合同效力的认定，是民事审判实务中最为疑难的问题之一。由于立法不明确、理论研究不足等原因，判决结果历来不一。《物权法》立法过程中，各界对农村宅基地流通的争论分岐很大，正式颁布的《物权法》又没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明文规定，使得这一问题更加扑朔迷离，给农村房屋买卖合同效力判断留下了很大的争论空间。同时，随着《物权法》的出台，平等保护原则、物权变动与原因行为应当区分等制度的确立，也给农村房屋买卖合同纠纷的妥当处理提供了一个新的视角。本文试图从农村宅基地相关法律法规的梳理着眼，以相关法律适用为基本视角，对农村房屋买卖合同效力进行分析探讨，最后通过司法实践对农村房屋买卖合同效力进行认定，以期有益于该类纠纷的司法裁判。

一、与宅基地使用权相关的法律依据及解读

《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"《中华人民共和国土地管理法》第十条规定"农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。"该条第四款规定"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。"上述法律规定实际确立了农村宅基地的以下法律属性；首先，农村宅基地的所有权为农民集体经济组织全体成员共同共有；其次，我国对农村宅基地实行三级所有，所有者主体依法可划分为村集体经济组织，组集体经济组织及乡、镇集体经济组织；再次，农村宅基地使用权系依照法律规定，依法定程序确定给特定主体的用益物权；最后，缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿取得，旨在解决为以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障，同时，受制于土地系不可再生资源的自然属性，基于需求与供应之间的现实紧张关系，对于宅基地的流转必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定"宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定"，该项法律规定从民事实体法律规则层面对宅基地使用权的上列法律属性予以了重申。

二、农村房屋买卖合同纠纷的法律适用

现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：（1）《土地管理法》第六十二条规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"（2）《土地管理法》第六十三条规定："农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…"；（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定："…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。"如何理解上述三个法律条文？笔者认为，需要厘清以下几个问题：

首先，《土地管理法》第六十二条规定是同时调整农村宅基地和房屋的规范。该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行"一户一宅"原则；二是，允许农村房屋的买卖；三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。

其次，《土地管理法》第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。（1）从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系。（2）从条文调整对象分析，该条只是针对土地使用权，没有对房屋作出安排；（3）从条文内容分析，"非农业建设"不应当包括村民住房用地，否则与该条中但书部分"因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外"的内容不相吻合。因此，将《土地管理法》作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。

再次，《决定》第十条"禁止城镇居民在农村购置宅基地"是指禁止直接从村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得），并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让（继受取得），至少没有禁止农村房屋的买卖。因为，其禁止目的是改革和完善宅基地"审批制度"，规范性质为对宅基地的管理性规范，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，必然与《土地管理法》第六十二条"村民出卖、出租住房"的规定相矛盾。换一角度分析，对房屋所有权、宅基地使用权的禁止或限制，已超出宅基地管理范畴，属于民事基本制度，根据《立法法》的规定，应当通过制定法律解决。

三、对农村房屋买卖合同效力的分析

农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定："已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。"该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：

一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定："农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证"；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调："加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地"。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。

另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定："合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。"国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以"有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为"为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。