为了维护房地产业健康、可持续发展，近两年来，国家和各大、中城市出台了一系列楼市调控措施。上有政策下有对策，坊间也相应出现了不少规避调控的手段，江苏省苏州市的一家房产中介公司就和购房者一起不惜编造虚假材料合谋骗取房贷，结果房子没有买成，双方还闹上了法庭。就在春节前，苏州市中级人民法院对这起贷款服务委托合同纠纷案作出终审判决，中介公司和购房者不仅构成恶意串通损害拟贷款银行的利益，而且还侵害了正常的金融秩序，属以合法形式掩盖非法目的。

 

房产中介和购房者合谋骗房贷

 

37岁的倪慕之家住苏州市高新区阳光新宇一区53幢106室，从事桶装饮用水的零售工作。2011年初，倪慕之看中同一小区林华拟出售的一套二手房。但是，转让价格近百万元，作为一个小生意人，倪慕之的自有资金显然远远不够。更要命的是，就在这个节骨眼上，国家楼市调控措施频出，地方版限购令助力加威，贷款难度明显加大。为保障金融安全、控制次级抵押贷款，银行普遍对贷款申请人提出了一定的要求：如对贷款用途做出一定限制、要求房屋买受人自有资金的支付达到一定比例等。贷款用途、借款人工作、收入信息等对银行的授信业务具有特殊利益，像倪慕之这样的工作和收入情况，在苏州市想继续贷款购买住宅房比登天还难。这时，苏州昊天不动产经纪有限公司表示可以帮助倪慕之以其现住的阳光新宇一区53幢106室的房屋作为抵押物向银行贷款，但需要缴纳贷款服务费20000元。倪慕之无法通过其他渠道筹集购房资金，便与昊天公司达成了口头约定，同意委托昊天公司提供贷款服务，将阳光新宇一区53幢106室所有权证原件2本、国有土地使用权证原件1本交于昊天公司。

 

购房资金有了着落，倪慕之便放心大胆地买房了。2011年2月10日，在昊天公司的居间服务下，转让人林华、受让人倪慕之签订了《房地产买卖合同》一份。该合同约定：林华将阳光新宇二区33幢608室房屋（住宅）出售给倪慕之，转让价格99.3万元，倪慕之应于2011年2月15日支付定金1万元；林华支付昊天公司居间报酬6000元、倪慕之支付昊天公司居间报酬8800元；林华和倪慕之自本合同签订之日起20日内，应向昊天公司提供相应的合法的(过户、贷款)证件，在贷款下发之前交清房屋产权过户时产生的相关税费。当天，倪慕之向林华交付了1万元定金、并向昊天公司交付了居间报酬8800元。

 

根据昊天公司的安排，2011年2月16日，倪慕之与其配偶刘莉莉一同签署了承诺书，承诺贷款绝不用于购置住宅。两人将承诺书提交交通银行，并预付了昊天公司贷款服务费2万元，但没有开具票据。昊天公司代倪慕之填写了授信额度申请表，该申请表中昊天公司为倪慕之虚构了个人工作信息——苏州江洋包装设备公司的高层管理人员。同日，交通银行信贷业务员对倪慕之及其配偶刘莉莉进行了贷款面谈，根据昊天公司事先的授意，倪慕之在面谈中称此次贷款是为购买门面房。之后，昊天公司将其自行填写的授信额度申请表提交给了交通银行。

 

苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司对倪慕之提供的贷款抵押物阳光新宇一区53幢106室房屋进行了价值评估，并于2011年2月27日出具房地产抵押估价报告，该份报告的委托人为倪慕之及其配偶刘莉莉，估价作业日期为2011年2月16日至2011年2月17日，估价阳光新宇一区53幢106室在2011年2月16日的价值为100万元。

 

2011年2月28日上午，交通银行派员对倪慕之及其配偶刘莉莉的个人信用记录进行了调查。在银行调查过程中，为防止倪慕之夫妇回答穿帮，昊天公司多次通过发短信的方式提醒倪慕之一些注意事项。比如在上午11时59分，昊天公司员工李昊发送给倪慕之手机短信：“倪慕之贷款金额55万元，贷款用途购买门面房，工作单位苏州江洋包装设备公司副总经理！千万别说错了！” 12时05分，李昊又发送给倪慕之手机短信：“你工作单位的号码是你家里面号码！你贷款用途是买门面房！你的公司地址是苏州吴中区经济开发区望山工业园。” 12时12分，昊天公司法定代表人陈雯发送给倪慕之手机短信：“电话银行手机银行，开通后业务联系单拿来，职位江洋包装副总经理月收入两万，买房用途买门面房，你单位地址吴中经济开发区旺山工业园。”

 

2011年2月28日下午，因贷款需开立账户，倪慕之在交通银行专门办了一张银行卡。账户开立后，倪慕之将开立账户的业务受理通知书、银行卡复印件交于昊天公司。
　

在昊天公司和倪慕之夫妇的密切“配合”下，贷款事宜终于“初战告捷”。2011年3月8日，交通银行拟授信倪慕之55万元，将尚未盖章的“e贷通”个人循环贷款合同、最高额抵押合同的文本交于昊天公司。

 

骗贷未如愿购房者状告中介公司

 

昊天公司通知倪慕之前来办理相关手续。但在看了贷款合同文本后，倪慕之傻眼了，交通银行的授信期限只有18个月，而他原本期望的贷款期限是10年。10年与18个月，可谓天壤之别，短短的18个月他砸锅卖铁也不可能还清55万元巨款。也就是说，这张他忍受着良心的谴责“骗”来的贷款合同对他没有任何意义。倪慕之顿时急了，大声地责问昊天公司人员，指责他们没有金刚钻、瞎揽瓷器活，没有能力不该吹牛可以办贷款，彻底破坏了他的买房计划，还收了他那么多钱。昊天公司人员也很委屈，说原来办10年的贷款还是比较容易的，他们也为许多客户成功操作过，没想到现在控制得这么严，他们费尽千辛万苦才获得现在的结果，已经很不简单了。

 

倪慕之表示这个贷款他不要了，房子也不买了，要昊天公司把他交的所有费用退给他。昊天公司当然不答应，尤其是定金已经交给了卖房者，评估费已经付给了房地产评估公司，根本没有办法退回。双方一个要退，一个说不可能，吵得不可开交，就差打起来了。经110出动处理，昊天公司员工李昊补写了一份贷款服务费2万元的收条，但表示贷款手续已经办好，钱不能退。                                                                                       

 

几万元花了，却没有买成房，倪慕之感到十分窝囊，始终咽不下这口气。2011年4月27日，倪慕之向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼，提出昊天公司允诺为倪慕之办理期限为10年的贷款，但其只办理了期限为18个月的贷款，昊天公司的行为构成欺诈，故诉至法院，请求判令昊天公司：1、返还倪慕之房产证2本、土地权证1本；2、退还倪慕之中介费8800元、贷款服务费20000元，并赔偿倪慕之损失的定金10000元，合计38800元；3、承担本案诉讼费用。

 

苏州市虎丘区人民法院于2011年5月19日、6月10日、8月4日、8月11日四次公开开庭进行了审理。昊天公司在庭上辩称：1、昊天公司收取的中介费、贷款服务费是昊天公司为倪慕之所做工作的酬劳；2、定金1万元是倪慕之支付给林华的，与昊天公司无关；3、房屋买卖和贷款服务是两个项目，倪慕之将两个项目联系在一起是混淆事实。

 

庭审中，昊天公司当庭返还了倪慕之阳光新宇一区53幢106室的房屋所有权证2本、国有土地使用权证1本，倪慕之遂撤回了第一项诉讼请求。

 

恶意串通规避楼市调控自食其果

 

苏州虎丘区法院审理后认为，倪慕之、昊天公司间存在两种合同关系：房屋买卖的居间合同，以及贷款服务的委托合同。因此将争议焦点归纳为：
　

争议焦点一、房屋买卖的居间合同的效力
　　

在昊天公司的居间服务下，倪慕之与房屋转让人林华签订了房屋买卖合同。倪慕之诉称该份合同是在昊天公司的欺诈下达成，本院认为，购买房屋的资金可通过自有资金、亲友借款、银行贷款等多种方式筹集，银行贷款不是购买房屋资金的唯一来源，并且倪慕之首先应当立足现实、量力而行。因此，本院对倪慕之诉称昊天公司欺诈致使其签订房屋买卖合同的意见不予采信。倪慕之、昊天公司间存在居间合同关系，且居间合同没有无效、可撤销的事由，故本院对该合同的效力予以确认。庭审中倪慕之又提出由于昊天公司尚未协助倪慕之办理过户、资金托管等居间的后续服务，应减少居间报酬。本院认为，昊天公司未提供居间的协助过户、资金托管等后续服务不可归责于昊天公司，如倪慕之合法筹集资金继续履行与转让人林华签订的房屋买卖合同，倪慕之仍可依据居间合同要求昊天公司按约提供协助过户、资金托管等后续服务，故本院对倪慕之要求减少居间报酬的意见不予采纳。房屋买卖合同成立后，倪慕之即应按照约定支付居间报酬，故本院对于倪慕之请求判令昊天公司返还居间报酬8800元的诉请不予支持。

 

在房屋买卖的居间合同部分，昊天公司不存在欺诈倪慕之的事实，并且房屋买卖的定金也由房屋转让人林华收取，因此，对于倪慕之要求昊天公司赔偿定金损失1万元的诉请，本院亦不予支持。

 

争议焦点二、贷款服务的委托合同的效力

 

昊天公司接受倪慕之的委托、以倪慕之的名义向银行申请贷款，双方所谓的贷款服务属委托合同关系。庭审中昊天公司辩称其提供的贷款服务是有偿服务，昊天公司付出服务后无论结果如何倪慕之都应支付报酬。本院认为，根据合同法，委托人可以将自己的事务交由受托人处理，但不得恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、也不得以合法形式掩盖非法目的。

 

综合昊天公司提供的承诺书、授信额度申请表、个人贷款面谈笔录表及倪慕之提供的手机短信，这些证据反映昊天公司不仅为倪慕之虚构了贷款的个人工作、收入信息，而且为倪慕之虚构了贷款用途，昊天公司还曾向银行提供过虚构的门面房买卖合同。倪慕之按照昊天公司的授意，向银行提供了虚假信息和贷款用途，并在明知贷款用途、个人工作、收入信息为虚构的情况下，仍委托昊天公司申请贷款。因此贷款服务的委托合同是倪慕之、昊天公司恶意串通的行为。倪慕之、昊天公司间的委托合同不仅构成恶意串通损害拟贷款的交通银行的利益，而且还侵害了正常的金融秩序，亦属以合法形式掩盖非法目的。双方贷款服务的委托合同无效，因无效合同而取得的财产应予返还。

　　

争议焦点三、双方对已支出费用（即损失）的负担

　　

现已查明，至少在2011年3月6日，倪慕之仍在委托昊天公司使用虚假信息办理贷款，昊天公司将抵押物委托相关机构进行价值评估发生在此之前。因此，不存在倪慕之诉称的昊天公司恶意评估的情形，本院对房产评估费3500元予以认定。倪慕之、昊天公司间贷款服务的委托合同是恶意串通的行为，为骗取银行授信而支出的评估费双方应根据各自过错分担。由于银行授信后贷款将由倪慕之实际使用，用于申请贷款的虚假信息由昊天公司虚构，双方亦共同向银行提供了虚假信息，故本院认为倪慕之、昊天公司的过错相当，各应根据自己的过错承担评估费1750元。

 

综上所述，苏州市虎丘区人民法院于2011年8月11日判决如下：苏州昊天不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还倪慕之18250元。

 

倪慕之不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉认为：1、本案居间合同的重点是昊天公司承诺的贷款，因为房源是倪慕之找到的，正是因为昊天公司承诺可以帮助贷款，倪慕之才与房主签订了房屋买卖合同。该贷款服务行为昊天公司没有实际施行，故居间合同未履行完毕，应退还全额居间服务费。2、昊天公司就贷款年限作出的虚假陈述导致倪慕之确信有负担购房还款的能力从而决定购房，所以倪慕之的定金损失是由于昊天公司的欺诈行为所致，应由昊天公司承担。3、经倪慕之与交通银行有关人员核实，昊天公司提供的评估报告、收据、发票是虚假的，是恶意串通制作的伪证。原审判决缺乏事实依据，请求二审撤销原判，依法改判昊天公司返还倪慕之居间费、定金损失、贷款服务费38800元。

 

昊天公司二审答辩称：房屋买卖和贷款服务是两件事，其提供了服务，收取费用是合理的，倪慕之的上诉理由不成立。

 

苏州市中级人民法院认为：倪慕之作为受让方与转让方林华、居间方昊天公司之间的房屋买卖合同已成立，倪慕之应按约支付居间方昊天公司居间报酬8800元。倪慕之上诉认为昊天公司未按承诺帮助其贷款故应退还全额居间费，但合同中未约定昊天公司负有协助倪慕之贷款的义务，倪慕之也未能举证证明本案双方之间曾约定昊天公司协助贷款是支付房屋买卖合同居间报酬的前提条件，昊天公司对此也不予认可，所以倪慕之该上诉理由缺乏合同依据，不能成立。倪慕之与昊天公司之间的口头委托贷款合同存在恶意串通损害第三人利益等合同无效的情形，原审法院认定其无效并判决昊天公司返还财产及双方各自承担损失并无不当。倪慕之上诉提出其定金损失系因昊天公司欺诈所致及评估材料系虚假的观点，因未能提供充分证据加以证实，不能成立。综上，原审判决实体处理并无不当，倪慕之的上诉理由均不能成立，本院不予支持。2012年1月16日，苏州市中级人民法院判决如下：驳回上诉，维持原判。（文中小区名和人名均为化名）