【内容摘要】 建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，直接关系到业主的切身利益而受到关注，涉及区分所有权的纠纷不断增加，我国《物权法》对建筑物区分所有权亦作出了专门规定。本文拟从建筑物区分所有权的概念、特征，从建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分、建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用、建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分三个方面阐述建筑物区分所有权的构成条件；提出建筑物区分所有权立法中的不足主要有明确业主委员会的诉讼主体地位有助于建筑物区分所有权制度的落实、关于业主的投票权问题、关于建设区划内车位车库的权利归属问题、相邻权的规定过于简单；提出司法对策为区分所有建筑物的专有部分和共有部分的范围没有很好的界定、在建筑物区分所有问题上要关注登记制度，考虑完善登记来明确不动产的归属、取消"明示"的表述、正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。本文从上述五个方面对建筑物区分所有权的相关问题加以探讨。（字数6419）

关键词：建筑物区分所有权   构成条件   立法不足   对策

一、建筑物区分所有权的概念　　

区分所有是现代住宅商品化的结果，使一幢大楼内部的产权结构向多元化方向发展。正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物，从而产生了区分所有。 我国关于建筑物区分所有权的最初规定，是建设部 1989 年颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》，随着时代的发展，我国又颁布了《物业管理条例》，对于共有部分的维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，这些都属于部门规章或条例，缺乏权威性法律，仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。2007年10月的《物权法》规定了建筑物区分所有权的相关问题，第一次以法律的形式明确建筑物区分所有权制度，是建筑物区分所有权制度在立法上的巨大进步。

建筑物区分所有权是为明确多元化产权建筑物权利人之间的法律关系，满足公共物业的维护、使用、管理需要而人为设定的一项管理制度。

二、构成建筑物区分所有权的条件

一栋建筑物被确认为区分所有建筑物，应该具备以下条件：

（一）建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。其区分的方法有三：一是纵割的区分，如连脊房屋；二是横割的区分，如楼房的楼层；三是纵横割的区分，如楼房的单元。从各国立法来看，一般采取后两种方法，即建筑物须能够在横向、或纵横向上区分为若干独立部分。笔者认为，这种立法是可取的。因为纵割区分的建筑物。除界壁墙及梁柱等共用之外，一般走廊、楼梯等都是分开的，外壁墙、屋顶、基地等均以界壁墙为界。这种情况与普通所有权并无很大差别，完全可以按照普通所有权和共有关系加以解决。

（二）建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。

（三）建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分。也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。如果只有专用部分，则形成的是普通所有权关系。如果只有共用部分，则形成的是普通共有关系。只有专用部分与共用部分并存，才能形成建筑物区分所有权关系。

从上述的界定的条件来看，作为建筑物所有权客体的建筑物应当限于楼房。正因为如此。建筑物区分所有权，又有"住宅所有权"、"公寓所有权"、"楼层所有权"等称谓。

三、建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的"复合物权"，与传统不动产所有权相比，具有以下特征：

（一）权利主体身份多重性。传统的不动产所有权主体是单一的，要么是作为所有权人，要么是作为共有权人。建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。

（二）权利客体多样性。传统的不动产所有权客体是单一的，在单独所有权中，客体为全部所有物；在共有权中，客体为各自应享有物的某一部分。但建筑物区分所有权的客体却包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务，这种权利义务指向的对象即区分所有人作为管理团体成员所为的行为也应构成区分所有权的客体。

（三）权利内容复杂性、一体性。传统的不动产所有权内容比较简单，或者是单独的所有关系，或者是共有关系。建筑物区分所有权因主体的多重性，权利义务关系也异常复杂。既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。三方面权利，在转让、处分、抵押、继承时，需一起转让。三方面的权利义务经常互相交织，使内容复杂化。

（四）专有权具有主导性。传统的不动产所有权虽有"从物随主物"的原则，但不像专有权那样具有主导性。在建筑物区分所有权的三项内容中，专有所有权具有主导性，其表现为：一是取得专有权，同时也就取得了共有权和成员权；二是专有权的大小决定区分所有人共有持分的比例及成员权的权利和义务的分担；三是专有权变动的效力及于共有权和成员权，处分专有权，也就同时处分了共有权和成员权。

（五）权利具有空间性。传统的不动产所有权以地表为中心，及于土地垂直之上下，因而调整不动产物权关系的法律，称之为"地盘法"，毫无空间可言。建筑物区分所有权则不然，其专有权是对由建筑材料组成的"空间"进行管理支配，具有明确的空间性。

四、建筑物区分所有权的立法不足

 （一）明确业主委员会的诉讼主体地位有助于建筑物区分所有权制度的落实

《物权法》对业主委员会诉讼主体资格的问题审慎地给出了"暂不作规定"的答案。

业主委员会在民事诉讼中的诉讼主体资格已得到最高人民法院有条件的认可,如最高人民法院针对某高院的请示,于2003年9月10日以(2002)民立他字第46号批复认为,请示所涉某业主委员会符合"其他组织"的条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。北京市高级人民法院于2004年1月1日起试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定,业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼:   

1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;

2、业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;

3、物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;

4、其它损害全体业主公共权益的情形

经过以上分析,本文认为确认业主委员会的民事诉讼主体资格应当满足以下条件:

第一、业主委员会是按照法律、行政法规规定的条件、程序依法设立的;

第二、依法召开小区业主大会,向法院提交经物业管理区域内经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过的业主大会决议;

第三、业主大会决议中对诉讼结果如何承担有明确的决议;

第四、业主委员会只能在与本物业内公共权益有关的民事诉讼中作为诉讼主体。

笔者认为应直接赋予业主委员会诉讼主体资格，因为业主委员会"是否有独立财产、能否独立承担责任"，与"是否具备诉讼主体资格之间没有必然联系。

（二）关于业主的投票权问题

现行物权法中的双重决议规则不具有现行可行性，应通过法律解释将其具体化，以便实践操作。

业主投票权的规定，是建筑物区分所有权立法的重要内容，业主投票权的行使，是实现业主共同性物业财产权益有效管理的重要手段。国务院《物业管理条例》规定，普通方案需要物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加，并且经与会业主所等投票权二分之一以上通过，特别议案(业主大会议事规则、业主公约的制定与修改，维修基金的使用，更换物业管理公司)才必须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。而《物权法》最终确定了双重投票决议规则，这对解决纠纷起到了积极作用，但其规定仍过于原则。根据《物权法》第76条的规定，普通议案应经专有部分占建筑物总面积人数过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而特别议案(维修基金的筹集与使用，改建、重建建筑物及其附属设施)应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定将平衡开发商与小业主的利益，但同时也将使业主大会通过决议更加困难。

（三）关于建设区划内车位车库的权利归属问题

    《物权法》第74条规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共用。"基本含义有三点：限内原则、约定原则、公用部位车位归业主。这一规定主要会对房地产销售环节及物业管理环节有较大影响，主要体现在以下几个方面：物权法限内原则的基本要求是小区的车位首先满足小区业主的对车位的需求，将限制或杜绝开发商将小区车位外售的情形，这实际上是符合小区车位的规划初衷的。减少或杜绝小区以外的人使用小区的车位，实际上也便于物业公司对车辆的管理，社会车辆的停放往往影响业主的正常停车，特别是在一些市中心车位较少的旧小区，社会车辆的进出经常使得业主的私家车无法停放。车位所有权的约定的原则定纷止争的作用更为明显，对于车位的权属之争可起到"防患于未然"的作用。就房地产销售环节讲，由于《物权法》规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定"，这对于开发商来说，意味着只要车库的面积没有分摊，就可以在售房合同中约定，车库的产权归开发商所有，减少车库、车位问题的产权纠纷，这一规定对开发商较为有利。对于物权法规定的："占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共用。"之规定，实际上是明确了地面停车和面积已经分摊的地下车库的所有权属于全体业主所有，收取的物业管理费在物业公司扣除管理成本外，应归全体业主所有。实际上这些规定都会很多程度上减少车库、车位方面的纠纷，规范开发商房屋销售行为和物业公司的管理服务行为。

当然，我们注意到，物权法规定的这些有关车库、车位的内容，要真正得到执行，还需要一些行政法规、地方法规的具体与细化，比如说，由于小区业主的车辆是逐渐增多的，业主对车位的需求也是相应增加的，这种情况下如何体现首先满足业主的需要?再比如，在开发商"只租不售"的情况下，如何防止开发商利用对稀缺资源的占有，收取高额的停车费?所以，我们不能仅靠一部物权法的几个条款，来解决小区车库、车位问题，小区车库、车位问题的真正解决，还要依赖与配套法律、法规、规定的完善。

解决车位车库纠纷须具备两个前提，一，对有约定按约定原则应做明确的范围限制。二，相关的配套规定必须及时制定。同时，关于车位车库首先满足业主需要的规定，应通过法律解释增强其实践操作性。

（四）相邻权的规定过于简单

有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。 《物权法》第八十四条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在建筑物区分所有的情况下，是否存在相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系还是客观存在的。而且较之一般相邻关系更为复杂。在一般相邻关系中，相邻各方彼此间有一定间隔，且人数较少，不像大厦中各区分所有人之间空间联系密切，居住人数众多。尤其是在一般相邻关系中各方没有较多的共有财产，而区分所有人之间会因共有部分的使用而发生各种相邻关系。在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。在建筑物区分所有的情况下，相邻关系主要发生在以下几个方面：不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利，并应为提供此便利而使自己的权利受到限制；在必要的情况下，为方便邻人维护、修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分和不属于该人所有的共有部分；各区分所有人因使用和维护共有部分而发生的相邻关系。

五、司法对策

（一）区分所有建筑物的专有部分和共有部分的范围没有很好的界定

 如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。我国《物权法》仅对专有与共有的界限作了原则性的表述，除了道路、绿地、车库、车位、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的权属规定略为详细，其他有关共有和专有范围都缺少具体的规定；作为建筑物所有权的最重要的权属凭证，房屋的所有权证只有房屋位置、面积等粗略规定，若无明确、具体的法律规定，就难以确定建筑物专有的范围 。

专有和共有的界限没有规定，就无法划分区分所有人对哪些部分应当行使专有权，哪些部分应当行使共有权。没有这样关于界限的规定，出现了纠纷，诉讼到法院，法院也难以确定是非。这个问题，必须由法院的司法解释和审判经验解决。

这一部分关于共有权的内容最重要的缺陷在于：（1）无法确定专有权的专有部分与共有部分的界限，因为没有规定专有部分的范围界定，又没有规定共有部分的范围界限，因此等于没有界限，权利没有边界。（2）共有权的权利义务关系是什么，有哪些具体内容，也没有规定。这两个问题是关键性的问题。如果就这样的通过了，就需要司法的补充，唯一的办法就只有依靠司法解释了。

对专有部分的合理使用要考虑到三个方面：其一、法律法规的相关规定；其二、相邻关系的影响；其三、公共利益和个人利益的协调。

（二）在建筑物区分所有问题上要关注登记制度，考虑完善登记来明确不动产的归属。

我国目前的房地产登记制度很不完善，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。

（三）取消"明示"的表述。

这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主共有，不应当存在"明示"约定归属个人的情形。（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。"明示"没有存在的必要。即"明示"属于"不应当"和"没必要"。

（四）正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。

物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律，不应包含过多的管理性规范，这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律，应在较长时间内保持其稳定性，对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施，不应当在物权法中作出规定，可以由其他法律或行政法规予以规定。