因为我国现行的法律、行政法规未明确作出禁止性的强制规定，故非同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同原则上有效。《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业农民增收的若干意见》等政策规定中，也仅是禁止城市居民购买农村村民的房屋，而没有禁止农村村民之间的房屋买卖。尽管在实践中，我国法律、行政法规的相关规定和行政规章及政府政策等规定有冲突，但是在司法实践中还应从现有法律、行政法规的规定出发，认定非同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同有效较为适宜。

一、问题提出

原告张某在集体分配的宅基地上自建平房六间，2002年8月，张某将其中的四间房屋售予外乡村民李某。2012年3月得到该村将集体拆迁消息后，张某随即以李某非本村集体经济组织成员为由，要求法院确认房屋买卖合同无效，请求李某返还房屋。

案件中原告的诉请是否应当支持，非同一农村集体经济组织成员间房屋买卖合同效力如何确认？

二、分歧意见

第一种意见认为：房屋买卖合同无效。

理由是，李某不是原告所在的村集体经济组织村民，到该村集体购买房产违反了法律规定，非同一农村集体经济组织成员间房屋买卖合同无效。依据《房屋登记办法》第八十三条第二款规定，申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。由此可见，双方的房屋买卖合同违反了相关规定，故签订的房屋买卖协议无效。

第二种意见认为：虽然李某不是该村集体经济组织成员，但是现行法律及行政法规没有明确规定该份购房协议无效，且因被告已经居住10年有余，从实际社会效果出发，不宜支持原告的诉讼请求。

三、笔者对非同一农村集体经济组织成员间房屋买卖合同效力分析

笔者总体赞成第二种处理意见，理由主要是：

1、现行法律、行政法规对此未作强制性规定

《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国土地管理法》（以下称《土地管理法》）第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

可见，我国《土地管理法》未明确规定禁止农村村民向本村集体组织以外村民出售房屋的情形，也并不满足《合同法》对于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形，所以，判定房屋买卖合同无效缺少法律依据。

2、《房屋登记办法》相关规定不属于行政法规强制性规定

《房屋登记办法》是我国建设部发布的第168号令，按照我国《立法法》的规定属于行政规章，而并不属于行政法规。而我们可以看到，《合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的情形才属于合同无效情形。同时，《房屋登记办法》第八十三条第二款、第八十七条的规定只是对于农村房屋产权登记的相关程序性规定，而非农村房屋买卖合同效力的强制性规定。故《房屋登记办法》的相关规定不能作为排除买卖农村房屋合同效力的法律依据。

四、结论

因为我国现行的法律、行政法规未明确作出禁止性的强制规定，故非同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同原则上有效。《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业农民增收的若干意见》等政府政策规定中，也是禁止城市居民购买农村村民的房屋，而没有禁止农村村民之间的房屋买卖。尽管在实践中，我国法律、行政法规的相关规定和行政规章及政府政策等规定有冲突，但是在司法实践中还应从现有法律、行政法规的规定出发，认定非同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同的有效较为适宜。