当今社会，房屋在人们的生活交往中起着举足轻重的作用，它可以影响户口、婚姻、甚至子女上学等一系列社会活动。近几年，因买卖双方的不诚信行为而引发的房产纠纷也一直居高不下。在日前无锡南长区法院审理的一起房屋买卖合同纠纷中，卖方悔约，加上中介操作不当，一套70多平米的房子将多方当事人圈进诉讼中。

素未谋面的买卖双方对簿公堂

2012年8月28日，南长法院立案受理了一起房屋买卖合同纠纷。原告陆元诉称，2007年9月与某中介公司负责人余某签订《房屋买卖协议》，签订后按约支付房款，至今在该套房屋中住了5年左右，近日被告不停地骚扰他家人，不仅擅自打开家门，还多次找人来砸门。被告吴亮辩称，2006年老房拆迁，换到了一套70多平米的房屋，当时委托中介将房屋卖给肖某，然而没料到中介竟将房屋卖给了陆元，自己与陆元不存在合同关系，中介属于无权代理。而中介公司又辩称，自己曾多次与吴亮电话联系，经吴亮的口头委托才将房屋出售给陆元。

法庭上，三方争执不下。吴亮一口咬定没有授权中介与陆元签订卖房协议，而中介反复强调自己是经吴亮口头委托的，并且每次转交房款时都说明是陆元支付的，但中介也承认卖房委托书确实是自己伪造的。

一套房子引发多方利益大战

互不相识的买卖双方为何会闹上法庭？2007年6月，吴亮委托中介将房屋出售给肖某，双方以36.8万元的价格签订合同，并约定在2007年底办好产权证和土地证。吴亮将房票原件、户口簿、身份证复印件等材料放在中介处。然而在支付完定金及首付款后，肖某就向中介提出退房。“肖某在支付了20万元后无法联系吴亮办理产权证，就与我商量把房子卖掉。”中介负责人余某说，“我电话联系了吴亮，吴亮在电话里委托我全权办理卖房子的事情，但是之后联系吴亮办理房屋过户，吴亮不是不接电话就是推脱人在外地。”

为了尽快办妥卖房事宜，中介余某伪造了吴亮的委托书，在持有吴亮的身份证复印件、拆迁协议原件、房票原件及房屋钥匙的情况下，以吴亮代理人的名义与陆元签订了房屋买卖协议，以41.5万元的价格卖给了陆元。余某在该协议上签署了吴亮的名字。“交易价格比原先约定的价格还高了4.7万元。”余某觉得很委屈，明明是好心，却为自己惹来了麻烦。

2009年吴亮结婚，1年后擅自将这套房屋登记在了妻子名下，然而在2012年5月，吴亮却又向肖某发函要求支付剩余购房款，之后不久便引发了与陆元的“抢房”大战。在吴亮多次上门闹事并占有房屋之后，陆元将他告上法庭，要求吴亮继续履行合同，并将房屋过户到自己名下。

法院判决维护善意购房人利益

经过多次的开庭和调查取证，法院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，中介未与吴亮办妥相关委托手续，即以吴亮的名义出卖房屋，属无权代理，但作为专业的二手房交易中介公司，在持有交易房屋的房屋权属证明材料原件、房屋钥匙及委托书等身份信息材料，足以使不知情第三人相信其有权代表房屋产权人吴亮出卖房屋。且从中介与陆元所约定的房款价格、买受人按约付款并对该房屋装修入住等情节综合考虑，可以排除中介与买受人恶意串通的可能，应当认定陆元系善意第三人。中介以吴亮的名义向陆元出卖房屋的行为符合表见代理的构成要件，《房屋买卖协议》相应的民事法律责任由吴亮承担。

故法院判决吴亮夫妻交付该套房屋，并协助办理房屋过户手续；陆元支付剩余购房款16.5万元；中介将暂存的剩余购房款4万余元交付给吴亮。

庭后，法官对该案进行了分析，首先他指出，中介作为专业的二手房交易公司，在客户委托手续不齐全的情况下进行交易，其不当行为是引发矛盾的原因之一；其次卖房人在房屋交易中没有重诺守信是导致矛盾发生的另一个原因。为此法官提醒，订立合同是具有法律意义的民事行为，签定合同时要谨慎细致，签完合同后就要按照诚实信用的原则履行合同义务；在处理矛盾纠纷时应有礼有节，尽量通过沟通来化解，避免严重对抗。(本文均系化名)