上诉人（一审原告）耿某

 

被上诉人（一审被告）丁某

 

被上诉人（一审被告）徐某

 

2004年12月31日，沭阳县某单位与其职工徐某签订房屋买卖合同书一份，由徐某购买该单位南关家属区北楼308室。2005年6月24日，徐某与丁某签订房屋出售协议。双方约定：徐建春将沭阳县南关家属区北楼308室及北楼轿车库出售予丁某，房款11万元于年底付清。后因房屋面积增加，丁某于2006年5月13日前共给付徐某房款11.5万元。该房屋建成交付使用后，徐某即将房屋钥匙交给丁某。2008年徐某因犯罪入狱。2009年2月13日，该单位工会通知丁某:“你购买我单位308室徐某房产，现已办好房产证和土地证。该房屋已被徐某私下卖给了你，现徐某因犯罪无法偿还银行剩余贷款，经我单位与公积金办公室协调，决定该贷款由你代交……”后该房屋剩余2.45万贷款已由丁某全部交清，该单位将该房屋房产证及土地证交予丁某。

 

耿某与徐某民间借贷纠纷一案，法院于2008年12月31日作出判决。内容为：徐某于判决生效后十日内给付耿某借款25万元。因徐某未能自动履行义务，耿某于2009年2月19日申请立案执行。在执行过程中，法院裁定查封徐某名下的沭阳县南关家属区北楼308室房屋一处。查封时丁某正对该房屋进行装潢，丁某遂向该院提出异议。经审查法院裁定丁某的执行异议成立，解除对该房屋的查封。耿某起诉要求对该房屋许可执行。

 

第一种意见认为，根据《中华人民共和国物权法》对物权的转移明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。本案发生在物权法实施后，根据物权法的相关规定，丁某与徐某的房屋买卖合同即使有效，因尚未办理房屋变更登记手续，房屋的所有权人仍为徐某，因此，丁某不能对抗上诉人的执行申请。至于丁某的损失可通过合同之诉要求徐某予以赔偿。

 

第二种意见认为，由于徐某和丁某之间的房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定，应属有效，因此，虽然讼争房屋应归徐某所有，但因徐某与丁某签订的协议合法有效，就应产生债权法上的约束力，即徐某应严格按照双方的约定，履行合同义务，并在条件允许的情况下，协助丁某办理过户手续，使丁某最终获得对房屋的所有权。纵观全案，徐某已将房屋交付给丁某占有使用，只是由于徐某犯罪入狱，致使房屋无法办理过户手续，房屋产权未过户给丁某是一种客观外在的因素所致，如将讼争房屋所有权认定为徐某所有亦违背合同当事人订立买卖合同的目的，也与目前丁某占有房屋的实际现状不符，因此应认定该房屋所有权为丁某所有，耿某要求执行该房屋不予支持。

 

第三种意见认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，涉案房屋虽未办理产权过户登记手续，但丁某对此并无过错，并且已经支付全部价款，实际占有该房屋，故对该房屋法院不应执行。

 

徐某与丁某签订的买卖合同虽然有效，但因未办理变更登记手续，涉案房屋应当仍为徐某所有。丁某只能依据买卖合同的约定，为最终实现物权，请求徐某协助办理房屋产权过户登记手续，而不能要求法院直接确认其对该房屋享有所有权。在所有权未依法变更登记的情况下，人民法院是否可以采取查封、扣押、冻结等执行措施，涉及到司法保护的价值取向问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。从该条规定可以看出房屋没有办理过户登记的，原则上可以执行。如果第三人已经支付全部价款、实际占有该房屋，并对没有办理过户登记没有过错的情况下，人民法院不得采取查封、扣押、冻结等执行措施。从本案查明的情况看，丁某与徐某签订房屋买卖合同后，已依约支付了全部价款，并实际占有该房屋。是否许可耿某的执行申请，主要是审查丁某对没有办理过户登记是否存在过错。徐某于2005年8月1日在该房屋上设立抵押权，2008年5月16办理了房屋所有权证，2008年12月30日办理了土地使用权证，因徐某尚欠银行贷款，二证一直保存在徐某所在单位。徐某因涉嫌犯罪于2008年7月被刑事拘留，现在徐州彭城监狱服刑。2009年2月13日，徐某所在单位工会通知丁某，要求丁某将徐某尚欠的银行贷款2.45万元偿还后，将该房屋二证交给丁某。从整个交易过程看，对未及时办理房屋所有权变更登记手续，丁某并无过错，耿某要求许可执行该房屋不应支持。因此，第三种意见是正确的。