今年来，海安法院在审理房屋买卖合同、房屋租赁合同、确认合同无效等案件中调研分析发现，在商品房市场购销政策持续调控收紧背景下，二手房交易出现各式“阴阳合同”，逃税漏税现象暗地增多，亟需引起房屋管理、税务、公安等部门以及社会的关注和重视。

一、问题的特点和危害

一是“阴阳合同”的差异性。所谓“阴阳合同”，即二手房出卖人和买受人在交易中同时签订两份不同的合同，“阳合同”是给房屋管理部门和税务部门留档备案的购房合同，合同内容一般利于逃税漏税；“阴合同”是交易双方私下签订并实际履行的合同，合同内容充分反映当事人真实的买卖意思表示，一般也符合市场行情和正常判断。

二是“阴阳合同”的隐蔽性。二手房交易中制造的“阴阳合同”，往往只有买卖双方或中介知晓内幕操作，对外公开的仅是带有很强隐蔽性的“阳合同”。“阴阳合同”一般在做低房价上做文章，实际中主要有以下几类：阳合同的房价为35万，阴合同的房价为72万；为达到优惠年限，以租代售或延期交易过户，阳合同的交易时间晚于阴合同；阳合同的性质为公证赠与，阴合同的性质为房屋买卖；将必要的副房、车棚、家电、装修等附随设施价款，从房价中剥离，在阳合同上明确区分，而在阴合同中打包计价。

三是“阴阳合同”的归因性。二手房作为商品买卖，交易过户前须按税法规定缴纳相关税费。制造“阴阳合同”，表面上是做低房价、压减收入，深层次的原因在于逃税漏税，最终达到少缴税的非法目的，直接危害的是国家、集体和社会公共的利益；一旦被查实，纳税人不仅要补税，还要罚款，甚至承担刑罚。买卖双方涉嫌逃税罪的，以共同犯罪论处。

二、问题产生的原因

一是买卖双方贪图利益。二手房买卖合同中，一般都会明确约定“全部税费由买方负责”。至于交易，出卖人都期待获得最大经济利益，买受人则意愿付出最少的经济代价，包括额外承担而又必须买单的税费。买卖双方往往私下协商，在买方给予卖方一定好处或经济补偿的情形下，共同制造“阴阳合同”，双方配合实现“共赢”。

二是无良中介黑心包办。在二手房交易市场，大部分的买受人从中介公司获得房产信息，并在中介公司的全权代理下完成整个繁杂琐碎的购房事务“流水线”；出卖人只知道按合同收足钱款，其他的几乎一概不问。在这种情况下，中介公司就会凭经验办事，高价诱导买受人或单独代为制造“阴阳合同”，一头骗国家税收，另一头狠“宰”买家。

三是管理机构审查不严。房屋管理和税务部门对于二手房交易合同，一般都是被动的形式上的审查，并没有结合买卖双方实际履行的价格、行为，以及交易房屋的建造机构、建筑年代和所处的周边环境作出合理评估。加上，受限于保护买卖当事人的协议事项，管理部门对二手房交易过程尚未完全公开透明，极易让不法分子钻空，导致纠纷滋生。

三、对策和建议

一是要加强法律引导和道德规范。广泛开展合同类法律宣传活动，提高市场买卖主体的法律意识，对利用“阴阳合同”谋取非法利益的当事人依法予以行政处罚，对从事房产代理事务的中介公司负责人要予以警示教育，视情节轻重采取纳入“黑名单”管理或吊销工商营业执照等形式进行规范和引导。注重社会公共道德文化传播，加大税收税务的公益宣传，形成人人自觉纳税的社会风尚。

二是要加强市场监管和实质审查。房屋管理部门要强化二手房市场的运行态势分析，完善监管机制，落实监管责任，确保监管到位；税务部门要深入二手房市场实地调查，重在治理偷税漏税避税不法行为，维护税收管理秩序和税法尊严威严。要引入二手房交易合同登记备案实质审查程序，严格确认买卖双方的实际履行内容，全面提醒交易风险和公示后果。

三是要加强类案应对和联动处置。因城市化、城镇化建设，二手房交易“阴阳合同”名目翻新，法院要严格依照合同法的原则和具体规定审理类案，保护买卖双方真实意思作出的法律行为，堵塞假借合同无效等形式寻求救济和反悔的不法路径。公安部门要展开类案打击专项行动，肃清二手房买卖市场正常交易秩序，防止不法分子有利可图。检察、物价、住建、公证、评估、司法行政等部门要强化联动协作，发挥职能，资源共享，信息互动，从源头上遏制“阴阳合同”的泛滥。