原告刘某与被告马某房屋买卖纠纷一案，经法院主持调解，双方达成协议，原、被告终止双方于2010年10月24日签订的房屋买卖协议的履行，被告马某于2012年5月31日前将商品房一套退还原告刘某。调解书生效后，被告马某未履行退房义务，刘某向法院申请执行。执行中查明，该案诉讼前马某已将争议的房屋以15万元的价格出售给朱某，现朱某家人居住使用该房屋。马某称因房屋已由朱某占有使用，故其无法返还。

法院能否强制执行第三人朱某交付占有的房屋？对此存在两种意见：

第一种意见认为，本案没有执行内容，申请执行人刘某应以侵权为由另行起诉朱某要求返还财产。

第二种意见认为，要求申请人刘某另行诉讼主张权利，会造成第三人诉累，也浪费司法资源。法院可直接采取强制执行措施，强制朱某迁出房屋。

笔者认为，应当在详细了解第三人朱某占有房屋的时间、合法性、善意与否，再作出合理的判断。

民事诉讼法第二百二十六条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。” 该条规定对执行交付房屋类案件的程序作出了详细的规定。但该条规定只适用于在执行时被执行人占有房屋的情况，有关强制措施也只适用于被执行人。而在执行实务中，应当交付的房屋在执行时并非处于被执行人占有的状态，而是由被执行人在诉讼前、审理期间或者法律文书生效后通过租赁、买卖等形式将该诉争房屋转由第三人占有，对此类案件如何执行，现行法律无明确规定。如果被执行人配合人民法院的执行活动，积极履行生效法律文书确定的义务，那么案件能够得到顺利执行；如果被执行人拒不配合人民法院的执行活动，不主动解除其与第三人的租赁、买卖等关系，使房屋恢复到自己占有的状态，那么案件就会陷入执行困境。

实践中，后者占绝大多数，被执行人拒不配合，且第三人又以合法占有为由拒不搬出房屋，积极对抗人民法院的执行活动。如果人民法院不对诉争房屋执行的话，申请执行人的合法权益难以得到保障；如果人民法院对诉争房屋强制执行的话，势必侵害第三人的合法权益；如果人民法院以第三人拒不搬出房屋为由对第三人采取强制性措施的话，又缺乏法律依据。从而导致执行工作陷入两难境地。如何妥善处理此类案件，值得探讨。

笔者认为，在执行此类案件时，不宜轻易强制执行，而应当充分考虑以下三个因素，区别对待：一是第三人占用房屋是否合法；二是第三人占有房屋的时间；三是第三人占有房屋是否善意。如果第三人系非法占有，则人民法院应当强制执行，责令第三人限期搬出房屋，如拒不搬出，则以妨碍执行为由对其采取强制执行措施。如果第三人系合法占有，则应进一步审查第三人占有房屋的时间，如果第三人占有房屋的事实发生在据以执行的法律文书生效之前，则人民法院不能对第三人强制执行，而应当终结案件的执行程序，由申请执行人另案起诉被执行人和第三人以保障其合法权益；如果第三人占有房屋的事实发生在据以执行的法律文书生效之后，则需要进一步区分第三人是否为善意占有，如果系善意占有，则人民法院也不能强制执行，应当终结该案的执行程序，由申请执行人另案起诉；如果第三人不是善意占有，则人民法院应予强制执行。

综上，本案第三人朱某系合法的善意的占有，且占有房屋的事实发生在该案诉讼前，所以法院不能对第三人朱某强制执行，而应当终结该案执行程序，由申请执行人刘某另案起诉被执行人马某和第三人朱某以保障其合法权益。