一、总述

近年来，随着我国经济的快速发展，住房改革也在不断地深入，当前的高层住宅已经取代了传统的平房住宅，成为我国市民居住的主要模式，并且逐渐形成住宅小区化。高层住宅的优势显而易见，其节约了大量的土地资源，有效地利用了空间资源，与我国传统住宅形式不同，住宅小区往往由不同人共同拥有，共有部分大大增多，由于共有部分不像专有部分那样界限清晰、权利义务关系较易厘清，同时涉及的部分较多，牵扯的利益关系也很广泛，导致权利人之间的关系更为复杂。实践中大多数住宅纠纷往往也因此产生。

二、小区业主的共有权

在我国，关于小区业主所有权理论的研究开展得较晚，但近年来， 学术界对住宅小区中共有部分的研究非常丰富，特别是我国物权法的颁布施行以后，对小区业主共有权的研究和实践也将产生重大影响。根据我国《物权法》第70 条规定，建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系而生的成员权，是一种复合形态的所有权。

在本文中拟用"小区业主的共有权"代替"建筑物区分所有权之共有权"，原因如下： 第一，"建筑物区分所有权之共有权"这一称谓比较复杂，一般民众也难以理解，不利于物权法的普及和推广。第二，"建筑物区分所有权之共有权"这一称谓单从字面而言，出现了两个"权利"，两个权利之间关系并不能从字面上得出，而且"权利之权利"这种说法也不符合一般语法的规范，让人费解。最后，"建筑物区分所有权"在世界各国也并非是唯一的称谓，"建筑物区分所有权"一词的表述各国立法例不尽相同。法国1938年法律与现行法分别称建筑物区分所有权为"区分各阶层不动产之共有"和"住宅分层所有权"；意大利、英国虽均称"公寓所有权"，但在具体使用的语词上却不相同，前者称"condominium ownership"，后者称"flat ownership"；在美国，各州关于这一问题的名称更是林林总总，不一而足。有的称为"公寓所有权"（condominium ownership）或"单位所有权"（unit ownership），有的则称为"楼层财产权"（Horizontal property）,等等。在瑞士，称建筑物区分所有权为"楼层所有权"或"分层建筑物所有权"（Stockwerkigentum）。在日本和我国台湾地区则称为"建筑物区分所有权"。由此，使用"建筑物区分所有权之共有权"也并非唯一的选择。因此在本文中拟用"小区业主的共有权"。

（一）小区业主共有权性质

区分建筑物的共有部分为该建筑物全体区分所有人或部分区分所有人共有，这已经为各国立法所接受。但是这种共有究竟其性质如何，是长期以来学说上争论的焦点之一。解明小区业主共有部分的法律性质，对弄清小区业主共有权人的权利义务关系具有十分重要的意义。

1、小区业主共有权性质的相关观点

关于小区业主共有权的性质，理论界观点不一，主要有共同共有说、按份共有说等观点。

（1）共同共有说。亦称"公同共有"，是指依法律的规定或依契约与习惯而结成共同关系的数人，基于共同关系而享有一物的所有权。其具有两大特征：第一，共同共有依共同关系而产生，以共同关系的存在为存在前提；第二，受共同目的的约束，各共同共有人虽有应有部分，亦不得在共同关系终止前请求处分或分割。共同共有说为日本学者之通说，以我妻荣等学者为代表，我国学者也有持此观点者。我妻荣先生认为，于一栋区分所有建筑物上所共同生活之人，为了共用部分之管理与共同生活秩序之维持，往往须制定规约及选任管理人，彼此间因而形成合伙关系。因此，区分建筑物之共用部分乃全体区分所有人合有（共同共有）

（2）按份共有说。亦称分别共有，是指共同关系之数人按其应有部分，对于一物共同享有所有权。其具有两大特征：第一，按份共有人同时享有管理处分权和使用收益权；第二，按份共有人得按应有部分对共有物之全部行使使用收益权。此说在台湾学者中为通说，认为小区业主的共有权应属于按份共有说，王泽鉴认为，因为专有部分和共有部分是连为一体的，共同使用部分的所有权应随同各相关区分所有建筑物所有权的转移而转移，同时，共有的公共设施属于专有部分的从物，为抵押效力所及，所以业主对共有部分享有的共有权为按份共有。史尚宽也指出：兹所谓共有，实为互有，即性质上不允许共有人请求分割之共有，其共有部分之修缮及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。

（3）其他观点。有学者主张，应区分建筑物之不同形态，即所谓纵割式、横切式与混合式，从而确定或属于共同共有，或属于按份共有。该主张认为应从建筑物的形态判断，纵向分割的是按份共有，横向分割或纵横向分割的是共同共有。也有的观点认为，应按照具体的使用情况来确定。对于不能按照一定的份额来确定使用范围、不能将哪一部分确定为他人使用的，应确定为共同共有；反之则为按份共有。

2、对上述观点的评述

上述观点尽管有分歧，但均主张共有部分既不能分割，也不能单独让与，而应随建筑物各区分部分所有权之转移而转移。对于按份共有或共同共有，学术界通常视之为两种典型的共有形态，我国《物权法》第93条对此予以确认。规定两种基本的共有形式，《物权法》第94条规定：按份共有是指按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权；《物权法》第95条规定：共同共有是指共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。按份共有人有权请求从共有财产中分割出属于他的份额，共同共有人在共有关系解体以后，也要对共有财产进行分割。正如有些学者指出：共同共有和按份共有均为按份额共有，区别在于：共有人之间有无特定的身份关系，或者说，按份共有只存在财产关系，不存在身份关系。实践中，主要有三种分割方式，一是实物分割，前提自然是可分物，即分割不会影响其价值和效用；二是变价分割，如果共有财产不能分割或分割有损其价值，即可变卖共有物，各共有人分取价金；三是作价补偿，对于不可分割的共有物，共有人中的一人自愿取得共有物的，可以由该共有人取得该共有物，对其他共有人作变价补偿。共有财产的分割可根据实际情况分别采取这三种方式。因此，共有财产都是可以分割的，不存在不可分割的共有物，分割是共有的基础和最终结局。但是对小区业主共有权中的共有财产而言，却具有不可分割性，分割的权利是共有人的一项基本权利，但在小区业主共有权中是不存在的。因此，只要专有所有权继续存在，该共有部分就不能请求分割，且这部分共有关系永久存在，直到该建筑物报废或完全归于一人所有时才消灭。小区业主共有权这一特征，使其有别于按份共有和共同共有。因此，将小区物业共有权归属于按份共有或共同共有，不仅忽略了其独特之处，也与法理相违背。

对于前述最后一种学说，即应根据建筑物之不同类型来判定共有的性质。笔者认为，以建筑物的分割方式为标准来确定共有部分的性质是不妥的，因为分割方式无法反映小区业主共有权中共有部分的本质特征。其实，该种学说只是按份共有说和共同共有说相综合的另一种委婉的表达。无论将小区业主共有权视为按份共有还是共同共有，都无法回避小区业主共有权中的共有部分不能分割的事实。因此上述观点都存有瑕疵。

3、小区业主共有权性质之个人见解

在实践中要分清哪些共有部分能按份哪些不能按份是十分困难的，尤其是对普通老百姓来说，这种区分对他们来说要求过高，很难达到理论中所设想的状态。因此，我认为此观点只能停留在理论探讨阶段，不具有现实意义。结合以上学说及我国国情，我对小区业主共有权法律属性的确定提出以下个人见解:

第一，与建筑物本身构造有关的部分，如承重墙、走廊、大厅等，以及人们在日常生活中不可或缺或频繁使用的部分，如楼梯、电梯等，法律对这些部分应明确界定为共同共有。做这样制度设计的理由在于:首先，这些共有部分基本上是所有高层建筑物的必有部分，因此受建筑物时空变化的影响较小，在立法上能够通过列举的方式予以明确;其次，这些共有部分一方面涉及整栋建筑物的安全和使用，一方面涉及全体业主在生活中的基本权益，因此将这些共有部分定性为共同共有，有助于对建筑物及全体业主整体利益的保护。

第二，除第一点所述共有部分之外的其他共有部分，其性质为何法律不宜做出统一的规定。其理由在于:首先，在现实生活中各建筑物及小区的基本状况因地域和时间的不同而千差万别，法律很难做到一个规定适用于所有;其次，确定共有部分的性质，其目的无非是明确共有部分如何使用、如何收益、如何管理等问题，而这些问题业主之间是完全可以通过意思自治来解决的的。因此，法律没有必要明确规定区分建筑物的共有部分为何种共有形态，而应允许区分所有人之间通过规约或约定来确定本建筑物及附属设施的共有部分的使用、收益、费用分担及管理等事项的方式。如此既充分体现了私法自治的原则，同时凸显业主为建筑物"主人"的身份。当然此种规约或约定须符合法律法规的规定，否则即为无效。

第三，我国《物权法》第103条规定:"共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。"依据此条规定，当建筑物区分所有人之间没有规约、约定，或规约、约定无效时，应视为按份共有。但此种按份共有，不宜理解为《物权法》第103关条所指的按份共有，根据区分建筑物的特性，将此种按份共有定义为"不可分割的按份共有"更为合适。正如有学者所言:"区分所有建筑物之共同部分，如楼梯、墙壁等，以及附属之共有部分，为不得分割之按份共有。"所谓不可分割之按份共有，即处分权能受到了一定的限制的按份共有，是指区分建筑物的各区分所有人可以按一定的标准确定其份额，依据此份额来确定其收益和承担费用的比例，但不能将自己的份额分出或单独转让。实际上，这种限制是区分建筑物的不可分割性所决定的。我认为，不可分割的按份共有符合我国国情，有利于共同受益及共同费用的分配、分担和共有部分权利义务关系的明确及对这一部分的管理，具有很强的可操作性。

（二）小区业主共有权的客体范围

共有部分是共有权的标的，是小区业主之间共同利用和所有的部分。确定共有部分的范围，是行使共有权和专有权的前提。共有权的客体非常广泛, 从理论上讲系排除法就可予以确定的, 只要不属于专有权客体部分, 都是共有权的范围。一般来讲, 主要包括四个方面: 一、建筑物的基本构造部分, 例如支柱、屋顶、外墙或地下室等; 二、建筑物的共用部分, 例如楼梯、共用出入口、通道、走廊; 三、对整体建筑物的使用起辅助作用的建筑物附属设备, 如建筑物的水电、煤气管线、防火防盗设备;四、住宅小区的绿地、道路、公共场所、公用设施、物业服务用房, 除依法归国家或有关法人所有之外, 原则上应当归属于全体住宅小区的业主所共有。

我国《物权法》第73 条将绿地、道路、公共场所、公用设施和物业服务用房等基础设施交由业主行使所有权, 是必要的。因为小区的配套设施如供电气管线、防水防盗设备、物业服务用房, 是专为商品房业主提供服务的, 也是商品房的价值内容, 这些设施的成本已摊入商品房成本。小区建筑间的廊亭、绿地、广场、假山等美化园林场所,是对商品房的衬托, 其作用已成为销售商品房的重要组成部分。但实践中, 一些旧城改造小区及一些新建小区建设由于使用面积过大, 对周围居民通行造成阻碍, 尤其是加设围栏围墙, 给居民通行造成不便。在这种情况下, 只允许本小区居住人凭证通行的做法不应为社会所支持。可行的办法, 应允许其他居民善意通行, 但为了维护治安的考虑, 可以采取登记或发证的办法予以解决。绿地和其他美化园林场所, 为业主提供了优裕的生活及观赏环境, 这时绿地及景观均有观赏性, 由于环境权不具有专属性, 因此相邻其他小区业主前来观赏时, 不得设置障碍阻止其进入。由于车库不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用, 它一般是由业主专有和专用的, 故《物权法》第74 条没有明确规定车位、车库的权属。但针对实践中一些情况: 有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放, 致本小区没有车位、车库或严重不足, 所以《物权法》要求"首先满足业主需要", 但它需要进一步明确含义, 需要界定标准、内容和程度, 来衡量开发商是否已满足业主需要。而且在中国现有的房地产开发模式下, 许多开发商利用"协商"机制在格式合同中变相决定车位、车库留归自已的情况时有发生。这实际上是将解释权交给建设单位, 相当于又将"球"踢了回来, 这在当前中国的房地产开发模式下, 对弱势的业主是极为不利的。对于在小区共有道路上停放汽车, 并收取相关费用的现象, 根据法律规定, 占用业主共有道路停放汽车的车位, 属于业主所有, 这就意味着, 车位收费所得价款在扣除必要管理费后应属于全体业主共有。物权法里没有列举和概括出共有权的客体范围, 仅在《物权法》第73 条、第74 条明确规定了共有权客体中重要设施的权属。这显然是不够的, 不能不说是个遗憾。从法律意义上讲, 物权法中关于业主的建筑物区分所有权规定, 应该为处理业主之间权属争议提供法律原则, 而不能仅仅限于重要设施。

（三）小区业主共有权的内容

业主由于购买了物业, 成了物业的产权人,其身份就具有了多重性, 即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。业主以不同身份行使建筑特区分所有权时, 必将与其他业主之间相应地发生各种各样的关系。"千金买房, 万金买邻"。如何调整、协调他们之间的关系, 也是业主们所关心的问题。其中小区业主共有权的内容尤为重要，因为共有部分不像专有部分那样界限清晰、权利义务关系较易厘清，同时涉及的部分较多，牵扯的利益关系也很广泛，导致权利人之间的关系更为复杂。小区业主共有权的内容即小区业主对共有部分所享有的权利和义务。

1、共有权人的权利

《物权法》第72 条规定: "业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务; 不得以放弃权利不履行义务。"结合具体实际和各国立法情况, 主要有如下三项的权利内容:（1）对共用部分之使用权。这种共用是为共同使用或轮番使用, 例如乘用电梯、庭院散步、在屋顶晾晒衣服等, 不问其持分有多少。（2）收益权。各共有所有权人可依规约或持分额大小, 获得因共用部分所生之利益的权利。（3）对共用部分之单纯的修缮改良权。承认各共有所有权人基于居住或其他用途之需要, 可对共用部分享有单纯的修缮改良权利。单纯的修缮改良权制是与变更的修缮改良权利相对, 关于二者的区别, 为现今各国实务上最感困难之问题, 各国通常交由法官予以裁量。

2、共有权人的义务

各业主作为共有权人的义务一般包括: （1）按共用部分之本来用途使用共用部分，不得把共有部分挪作他用。例如停车场是用来停放车辆, 不得用作堆放杂物, 电梯是用于行人上下楼之用, 而不是作为专门运输工具等。（2）分担共同费用和负担的义务。为使建筑物共有部分保持正常的状态，对建筑物进行管理和维修、更行设备、改良等，以及因致人损害而导致的赔偿费用等，都需要共有权人负担。《物权法》规定分担的比例根据是依规约或业主专有部分占建筑物总面积比例确定。（3）合理注意义务。即共有权人对共有部分要合理注意，防止个人对共有财产的漠不关心。例如电线漏电，悬挂物即将掉落等。这样既可以避免对他人造成侵害又可以防止给共有人造成损失。（4）禁止义务。共有权人不得对共有部分而为某些行为，例如不得随意改动共有部分的设置和结构，不得无故设置障碍，不得侵占他人应有的份额等。

三、小区业主的管理权

（一）小区业主管理权的内容

小区业主的管理权即区分所有的成员权，是指业主从专有部分所有权中所产生的对共有财产的管理、监督、选举等权利。具体说, 小区业主的管理权包括: 一、表决权。此为小区业主最重要的一项成员权, 且每个成员所持表决权的大小与其专有部分的面积在整个建筑物中所占的份额相联系的。《物权法》第76 条第2 款规定"决定前款第五项和第六项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项, 就当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"（其事项通常涉及到小区的管理、财产的重大修缮及处分。对于日常的管理事务, 则由业主委员会等代表机构以及委托的物业管理公司进行管理) 。二、制定团体规约的权利。团体规约确定了对小区的管理、使用, 特别是对共有财产的使用与维护, 当由各个小区业主参与制定。《物权法》第76 条第1 款第2 项规定: "制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。"三、选举、监督和更换管理者的权利。《物权法》第81 条规定:"业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人, 业主有权依法更换。"《物权法》第82 条规定: "物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督。"四、不当决定撤销请求权。《物权法》第78 条第2 款规定: "业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。"五、设施资金筹集使用情况知情权。《物权法》第79 条规定: "建筑物及其附属设施的维修资金, 属于业主共有。经业主共同决定, 可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。"六、公用设施、公用部分收益分配权。《物权法》第80 条规定: "建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按约定；没有约定的活着约定不明确的，按照业主专有部分站建筑物总面积的比例确定。"

（二）小区业主管理权的实现

 业主对共有部分享有的共同管理的权利，是一种受限制的权利；这种权利附属于专有部分的权利，如业主转让建筑物内的住宅、经营用房，其对共有部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。业主不管是行使建筑物区分所有权人所享有的共同管理权利，还是需要承担相应的义务，几乎都需要业主组成一定的团体来完成。表决权需要在业主会议上行使；规约的制定也要按照会议议程和议事规则的程序来制定；而选举权和被选举权更是业主团体民主精神的体现。同时，共同管理权人所享有的请求权也要有组织、按规约规则履行，不然就会产生权利之间的冲突，发生纠纷。另一方面，共同管理权人要承担小区建筑物内公共事务的义务。义务是负担，没有团体的规制，制度的规范，很难保证义务的正常。总之，小区业主的共同管理权是基于各业主之间事实上的共同体关系的维系和发展对团体管理组织的要求中产生的。建筑物区分所有构造的复杂以及各业主之间对专有部分和共用部分的行使难免存在利益冲突，依赖单独所有权、共有和相邻关系的规范难以妥当解决，于是，在业主内部成立一个自治性的管理组织，通过全体业主成员大会，借助业主公约，以管理委员会的形式来处理共同事务是最佳的方式。业主共同管理权的行使，须以业主公约为根据，通过业主大会和业主委员会，并委托物业服务企业才能完成。这是由成员权的性质所决定的。

1、业主大会

依照《物权法》第75条规定，小区业主的管理组织分为两级，一是业主大会，二是业主委员会。业主大会是小区业主管理的最高决策机构，业主委员会是其执行机构。业主共同管理权就是通过这样一个团体来行使的。在美国，称之为公寓所有人协会。在我国，《物权法》采纳了习惯上的称谓，叫做业主大会，在业主大会之下，设有业主委员会，负责日常管理事务。对于业主大会来说，就是全体业主的最高权利机关。业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，只能在业主大会决议的范围内履行执行职责和日常事务工作。《物权法》第75条对此规定的很含糊，把业主大会和业主委员会规定在一起，都有权利。应该说真正的团体是业主大会，业主委员会是下设的执行机构，它不是决策机构。业主大会是由全体业主组成的，决定有关建筑物的使用、管理、维护、修缮等物业重大管理事项的业主自治管理组织；是法律上的强制必设组织，凡在全体业主之间的重要事务，都必须由业主大会议决。业主借助业主大会参与共同事务的管理，是小区业主自治管理区分所有权建筑物的体现。因此，业主大会在客观上已经形成了一种管理团体，是建筑物区分所有权人管理团体的最高意思决定机关。关于业主大会决议的效力，《物权法》第78条规定,"业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。"依区分所有权法理，它不仅对区分所有人具有约束力，而且对区分所有人的继受人也有约束力。即使有经过自己同意或者自己反对的决议和决定，也应当执行。业主大会的意志依靠业主委员会具体执行。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

2、物业服务企业

根据《物权法》第81条"业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理"规定，小区业主有权决定物业的管理方式，或者自行管理，或者交由专门机构管理。业主大会和业主委员会是小区业主行使共同管理权的两级管理组织，业主委员会应当负责日常管理工作。实际生活中，由于业主委员会成员均从业主中选举产生，成员平时都有诸多事务，不可能有足够精力履行职责。业主可以委托专门从事物业管理的物业服务企业对小区实行物业管理。物业服务企业是根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。根据《物业管理条例》第32条"从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格"规定，物业管理企业是能够独立承担民事责任的独立法人，目前较常见的法人形态的物业服务企业是物业管理公司。业主通过物业管理合同的形式，委托物业管理公司对物业进行管理。

（三）小区业主管理权的救济方式

在同一空间内不同民事主体因区分所有而产生了共同生活关系，在这种关系中必然会产生对共同事务的管理的必要。这种管理就是建筑物区分所有制度的特点，它无法在产权中包含，必然要在建筑物区分所有制度中体现出来。如何更好地规范区分所有人的权利义务关系、加强对小区业主管理权的法律保护，成为《物权法》及其他相关法律的一项重要任务。

法律救济

我国在现行物权法中并没有对小区业主自治团体（业主大会和业主委员会）的民事主体地位予以确认。立法机关考虑到业主大会无法破产，且如果赋予业主委员会法人地位，相应地就应当有独立的诉讼权利，也应当独立承担民事赔偿责任，这与物权法和当前的司法制度有冲突，也不适应我国当前的实际情况。为此，《物权法》明确不赋予业主委员会独立法人地位。

《物权法》第78 条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。当受侵害的业主依法行使撤销权向法院提起撤销之诉时，如果业主大会或者业主委员会不具备诉讼主体的资格，该诉就变成一个只有原告没有被告的情况。《物权法》的这一遗留问题，给诉讼法寄予了重大使命。

《物权法》在第75 条的规定中承认了业主大会、业主委员会的合法性。结合《民法通则》的规定，民事主体主要包括三类：自然人、法人、其他组织。我认为可以推出《物权法》明确赋予了业主大会和业主委员会的民事主体地位。承认业主大会的独立民事主体地位的意义在于进一步强化业主自治，有助于减少交易成本，也有助于维护业主利益。

2、司法救济

司法救济是司法机关依照相关法律或原则给小区业主利益予以保护的一种方法。司法救济是弱势小区业主利益保护的最后一道防线。司法救济主要实施者是法院，法院对于小区业主管理权利益的保护最大体现为对小区业主的诉讼主体资格的认定。在原《物权法》草案中规定业主会议有起诉的主体资格，但在《物权法》中将该内容删去，只在第83条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物权法》之所以如此立法，主要的原因在于:（1)业主大会的性质未明确。按照《民事诉讼法》第49条对诉讼当事人的规定:"公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。"所谓的其他组织是指经过相关登记部门的登记而依法成立的团体或协会。业主大会是代表和维护业主在物业管理活动中的公共合法权益的群众性自治组织。目前无论是《物权法》还是各地的物业管理条例对业主大会的性质都没有进行界定，所以《物权法》将草案中业主大会有起诉资格的规定删去。保持与《民事诉讼法》的衔接。如果发生侵害业主管理权益的行为时，应该以谁的名义要求法院保护?按照《物权法》的规定，那就是业主以自己的名义起诉，要求保护自身利益。(2)业主大会的同意权的确定较困难。按照草案的规定，以业主大会的名义提起诉讼，需经三分之二以上业主同意。在实践中，若要经三分之二的全体业主同意是有点困难，因为有相当大一部分业主对于公共事务抱着无所谓的态度，既不赞同也不反对，这样是无法达到三分之二的比例线的，业主大会的举证困难程度增加，降低起诉效率，不能及时保障业主权益。(3)起诉的责任落实难。因为业主大会只是一个虚拟的组织，若以业主大会名义起诉，最终的起诉结果由每个业主承担，但是对于业主大会的起诉，也有相当一部分的业主是不同意的在这种情况下，责任如何落实?执行起来比较难。

3、社会救济

社会救济主要是业主自身、行业协会(团体)通过自律行为或自身社会影响力以及社会舆论等非官方力量对业主管理权进行保护的一种方法。社会救济相对于前面的救济方法更多强调的是行业自律与非官方力量的救济。在这一方面香港地区的运作比较成熟。在香港地区有关私人大厦的管理，主要是由民政事务总署负责，民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体-大厦管理资源中心，其成员有律师会，主要为业主提供有关政策咨询和法律服务;会计师公会，主要审计有关维修基金的使用情况及其他费用开支情况等;测量师学会主要是提供有关房地产专业技术问题解释和实地测量等服务。大厦管理资源中心是免费为业主提供各类信息、咨询服务和意见，协调处理纷争。借鉴香港地区的成功经验，我国不妨也设置一个专业性团体，专门处理有关小区业主管理权的若干问题的解决和咨询，为业主提供合理解决问题的方案，另外，业主也应当提高自身的法律意识，增强法制观念，用法律手段解决小区纠纷，才能有效解决问题。

 四、结语

小区业主共有权在物权相关制度中具有非常重要的地位，只有建立小区业主共有权的核心地位，物权相关制度才能发挥其真正的作用。面对现实生活中公民因共有权认识模糊而引起的纠纷，而现有的法律制度又不能提供充分的法律解决和救济途径时，我认为有必要通过对小区业主共有权相关问题的探讨，充分认识小区业主共有权的集合共有性质，并通过业主大会和业主委员会这两个内部机构和物业公司外部机构的运作，当共有权和管理权受到侵害的时候，应当给予及时的救济，以保证权利的圆满状态。