摘要：租赁合同属于继续性合同，其解除的原因及后果方面，既具备普通合同解除的共同点，也有与普通合同解除不同的特点。

关键词：解除权，租赁合同，解除行为

合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议，合同关系一旦成立生效便对当事人产生相应的拘束力，当事人以诚信之要求应恪守诺言，自觉履行各自的合同义务，以实现其订约之目的。现实生活中，由于主客观方面的原因，合同不能履行或者不宜履行的情形时有发生，甚至由于当事人一方严重违反合同义务，造成合同履行成为不必要或者不可能的情况也不在少数。合同解除制度，赋予合同当事人合同解除权，既是法律公平、正义价值之所在，也是平衡合同当事人利益的必然要求。本文以一篇案例为引，探讨一下在解除租赁合同中存在的若干问题。

一、案例介绍

甲与乙公司签订租赁合同一份，甲将其所有的厂房出租给乙，租期从2008年9月起至2015年9月止，年租金为300万元，租金支付方式为先付后租，每年的9月31日前一次性给清整年租金，若未及时支付租金达15天，甲有权解除租赁合同，并由乙公司赔偿甲的损失；双方如有违约，须支付对方违约金30万元。合同签订后，甲交付租赁厂房供乙公司使用，乙公司分别于2008年9月、2009年9月支付年租金300万元，2010年9月，乙公司因资金紧张未能给付租金，甲向其追要，乙公司于当年12月份向法院起诉要求解除合同，甲对解除合同无异议，并向法院递交《合同解除的确认函》，但随后乙公司撤回起诉，法院裁定准予撤诉。2011年1月、2月，乙公司分别向甲支付租金30万元、5万元，甲接收。2011年3月，甲诉至法院，认为双方的租赁合同已经解除，故要求乙公司返还租赁的厂房、赔偿损失、支付欠付租金并承担违约金30万元。乙公司辩称合同并未解除、甲收取租金的行为应视为甲选择继续履行合同而非解除合同。

问题:甲的诉讼请求能否得到支持？

二、租赁合同解除的内涵

（一）租赁合同解除的概念

合同解除制度是我国合同法中一项重要的法律制度，根据我国目前的立法规定，有学者将合同的解除定义为"指合同依法成立后而尚未全部履行前，当事人基于协商、法律规定或者当事人约定使合同关系归于消灭的一种法律行为"[1]。我国合同法只规定了承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。租赁合同是一种继续性的合同,承租人的主要权利就是对租赁物持续的占有和使用,因而租赁合同的解除只能向后发生效力。这样,我们可以把租赁合同解除的概念界定为:租赁合同有效成立后,当法定或约定的解除条件具备时,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系仅向将来消灭的法律制度。

（二）租赁合同解除的法律属性

首先，租赁合同解除的前提条件是租赁合同的有效成立并继续存在。合同解除的前提条件是已经存在一个有效成立的合同，合同解除制度就是要解决有效成立的合同提前消灭的问题，尚未成立的合同，当然不发生解除的问题，故无法提出解除。而已经成立尚未生效的合同，对当事人没有发生效力，通常不发生违约等问题，有效成立但已归于消灭的，没有解除的余地。就本案而言，甲与乙公司之间的租赁合同是有效成立的合同，否则也谈不上解除的问题。

其次，租赁合同的解除必须具备解除的事由。法律设立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性,禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。[2]而租赁合同涉及出租人的经济利益,也涉及承租人的生活和经营,一旦成立,双方必须严格遵守,不能擅自变更或解除。只有法定条件具备或双方协议一致时,享有解除权的合同当事人才可以解除合同。《合同法》第93条规定了当事人合意解除以及出现当事人约定的解除条件时的解除,第94条规定了当事人单方就可以行使解除权的情况,第219条、224条、227条、231条、232条、233条又规定了租赁合同的特别解除条件。本案中，双方当事人在合同中约定了解除条件，现乙公司的违约行为已经使合同中约定的解除条件成就，故甲享有解除权。

再次，租赁合同的解除必须通过解除行为来实现。我国法律不采取当然解除主义，具备合同解除的条件，不过是行使解除权的前提条件，合同的解除原则上还需要有解除行为。合同当事人的解除行为可分为两种:一种是由当事人双方协商以协议的方式解除,双方当事人对解除合同达不成协议的,亦可通过法院或仲裁机构的裁决解除合同;另一种是根据法律规定或者当事人的约定,由享有解除权的当事人通过行使解除权而解除合同,这种行为不需要征得对方同意。根据我国《合同法》第96条的规定,当事人一方主张解除合同时,应当通知对方,通知到达对方时,合同解除。在学说理论和司法实践中,解除合同并不要求必须有明示的通知，有解除权的一方以其行为也可以使合同解除,比如,提起诉讼或仲裁,要求赔偿损失等。就本案而言，乙公司因自己的违约行为导致解除条件成就，其又向守约方发出解除合同的通知，守约方甲向法院递交《合同解除的确认函》的行为可以视为解除行为，租赁合同即告解除。

最后，租赁合同解除的效果是使合同关系向将来消灭,对过去的合同关系进行清算。根据合同履行的情况及性质，某些合同解除后没有溯及力，仅发生合同自解除时向将来消灭的后果，不产生恢复原状的效力。这些合同具体包括：继续性合同，即债务不能一次履行完毕，必须持续履行方能完成的合同；履行已持续一段时间的合同，这种合同在性质上不属于继续性合同，但如果履行已延长了一段时间，那么，解除效力仅从解除时发生，已经履行完毕的维持原状不变。租赁合同是继续性合同,合同解除效力对于解除前已履行的部分自然无法适用,也不宜适用。因此,租赁合同解除的效果仅向将来发生。如果一方在合同解除前有违约行为,则仍需要承担违约责任。如果一方当事人履行了合同,而对方当事人未对应履行,则履行了义务的一方当事人可以请求未履行相应义务的当事人履行相应的义务或者要求其承担违约责任。本案中，乙公司在租赁合同解除前即使用了甲的厂房，故应当按照合同的约定支付租金，合同解除后，甲无权要求乙公司支付合同解除后的租金，但之前欠付的租金乙公司仍应支付，若乙公司在合同解除后仍然使用租赁物，只能要求其支付使用费。

（三）租赁合同解除的原因

"合同的解除有广义和狭义之分，广义的合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除，狭义的合同解除并不包括协议解除。[3]笔者认为合同解除从不同角度做出不同的划分，从合同的解除是基于当事人的意思表示，还是基于法律的规定，可以将合同划分为约定解除与法定解除。依据租赁合同的性质，具有以下解除的原因：

1、约定解除权

合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。可见我国对于合同解除采广义概念，前一种为协商解除，又称为合意解除，后一种是约定解除。协商解除的条件是双方协商一致，也就是在双方之间又重新成立一个内容主要是把原来的合同放弃的新合同，使基于原合同发生的债权债务归于消灭，学理上又称之为反对合同。约定解除指合同双方有解除合同的一致意思表示，这个意思表示既可以在合同订立时形成，作为合同的一个条款，也可以是合同订立后的另行单独约定。没有这个约定任何一方都不能擅自解除合同。因协商解除与约定解除权的解除存在相当的差异,因而有的学者也将协商解除排除在解除概念之外,认为解除即依一方的意思表示(行使解除权)使合同归于消灭。但应注意，协商解除不能违背社会公序良俗和损害善意第三人的利益。

具体到租赁合同，双方当事人可以在不违反社会公序良俗和损害善意第三人的利益情况下达成解除合意后解除合同，也可以在租赁合同中约定一方解除合同的条件,当解除条件成就时,解除权人就可以解除合同。后一种租赁合同其实是附解除条件的租赁合同,保留解除权的合意,可以称为解约条款，保留解除权,可保留给一方,也可以保留给双方,可在合同订立时商定，如本案，也可在合同履行过程中另行商定。约定的解除权具有相当大的灵活性,可以充分体现双方当事人的意思自治和合同自由原则。

2、法定解除权

法定解除是指基于法律规定的解除条件，由享有合同解除权的一方当事人行使解除权，使合同关系归于消灭的行为。法定解除的特点在于法律直接规定了合同解除的条件，当解除条件成就时，享有解除权的当事人就可以单方解除合同。

根据我国《合同法》的规定，租赁合同的法定解除权产生原因：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；因双方当事人未约定租赁期限或约定不明确，租赁合同为不定期租赁，双方当事人均可随时解除租赁合同。

三、租赁合同解除权的行使

合同解除权,不论是法定解除权或是约定解除权,性质上是一种形成权。就解除权的本质来说,解除权人不需要对方同意,只需要自己单方的意思表示就可以使合同解除。根据合同法第九十六条的规定，解除权人应当将解除合同的意思通知给对方当事人，通知到达对方当事人时发生解除合同的效果，但实践中关于"通知"及解除权的行使效果是否须法院或仲裁机构裁决以及解除权的行使是否具有撤销性等值得探讨。

（-）解除的意思通知

我国合同法虽然规定了解除合同应当采取明示的"通知"方式，但对何为"通知"、通知的形式是什么，并没有作具体的规定。笔者认为，既然该法没有作具体规定，通知的形式就可以是书面的、口头的或者其他形式等，但无论何种形式都应是明示的告知，而不应是默示的行为。比如，租赁合同的承租人行使合同解除权解除时,不能单纯以不支付租金这种不作为方式解除合同。另外，若解除权人选择起诉或仲裁等方式仍然发生解除权行使的效果，理由为：首先，起诉与"通知"一样达到了解除合同的意思为对方所知的效果。合同解除权人在出现法定的合同解除情形后，通过诉请人民法院或者仲裁机构解除合同，人民法院或者仲裁机构受理案件并在向对方送达起诉状副本及有关的法律文书时，相当于将合同解除权人要求解除合同的意思表示通知了对方，这种通知的形式，不但没有违反《合同法》第96 条第1 款的规定，反而是其应有之意，在这种情况下，若合同解除最终被认定有效，则合同解除应以起诉状副本的送达作为合同解除的起算日期，是比较合理的。[4]其次，既然合同法第九十六条并未限定通知的方法，以起诉方式行使解除权与解除权直接向对方当事人为解除合同的表示相同，发生合同解除的效果。

（二）解除权的性质---不可撤消性

解除权是一种形成权，解除权人一经将解除合同传达给对方，即发生解除的效果，故解除权的意思表示具有不可撤销性。这样规定是为了平衡双方当事人利益。因为解除的意思通知一旦到达对方,对方当事人就对该通知形成了一种合理信赖,如果允许随便撤销,则于对方当事人极不公平。所以解除权的行使的效果无须法院或者仲裁机构裁决确认。当然,如果对方当事人也同意撤销该意思通知,则另当别论,此时合同依然有效存在，但这实际上是当事人之间又达成了复活或者激活已经死亡合同的协议，解除权人撤销其解除合同的意思表示是要约，对方当事人的同意为承诺。本案中，被告作为解除权人在向法院递交《合同解除的确认函》时合同即告解除，不因乙公司的撤诉而无效。

四、租赁合同解除的法律效力

合同解除的法律效力就是合同解除所产生的法律后果，我国《合同法》第97条规定:"合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,或者采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。"本条规定了合同解除的效力,其有两面性:一是对将来的效力,即合同解除后尚未履行的,终止履行;二是已经履行的,恢复原状或者采取其他补救措施。而恢复原状的主旨应是相邻关系、合同无效、被撤销和解除甚至侵权等场合,以权利人的原有权利状态为准据,确立相对人义务的范围,恢复本来的利益格局。其功能在于以恢复原状为标准界定义务的范围,而采用何种形式恢复原状,则非本制度所计较。[5]对于租赁合同，合同解除后发生以下效果：

（一）未履行的部分终止履行

合同解除后，未履行的部分终止履行，承租人不能再使用租赁物，出租人也不能再主张租金。本案中，合同解除后，乙公司不能再使用租赁物，甲也不能主张合同解除后的租金。

（二）支付欠付租金

因租赁合同解除的效果系向将来发生，对于已经履行的部分，无法恢复到原来的状态，双方当事人负有对待给付义务，承租人使用了租赁物，自然负有支付相应租金的义务，其支付义务并不因合同解除而消灭。本案中虽然租赁合同已经解除，但是乙公司仍应支付欠付的租金，而甲收取乙公司欠付租金的行为不能认定为继续履行合同的意思表示。

（三）返还租赁物

合同解除后，承租人应当将租赁物进行返还给出租人，返还的租赁物应当符合双方的约定。实践中，承租人若未经出租人同意而擅自进行了改善或者增设，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，但是如果租赁物一旦经过改善或者增设，比如房屋，恢复原状可能不可能或者不经济，则要视具体情况而定。本案中，乙公司应当返还租赁物。

（四）损害赔偿责任

合同解除后能否请求赔偿损失，大陆法系主要国家的民事立法有两种不同的做法。一种为排斥主义，规定当家人在解除合同时不能同时请求损害赔偿；若请求损害赔偿则不能解除合同，即解除合同和损害赔偿两者互相排斥；一种为并存主义，规定当事人可以同时请求解除合同和赔偿损失。我国法律采并存主义。对于租赁合同，承租人对于租赁物造成损害，又不能修复的，或者可以维修但是仍旧有损害的，出租人可以要求承租人赔偿；承租人因租赁物的瑕疵受有损害的，同样可以要求出租人赔偿。值得注意的是，此时的赔偿责任系违约责任和侵权责任的竞合，受害人可以进行选择适用。

结语：案例中甲与乙公司签订了租赁合同，在该租赁合同合法有效，双方在合同中约定了解除条款，乙公司因欠付租金而构成违约，且欠付租金超过十五天期限，甲因而取得合同解除权。乙公司在未按期支付租金构成违约的情况下又向法院起诉要求解除合同，乙公司的起诉为进一步违约，甲接到应诉材料后向法院递交《合同解除的确认函》，视为甲行使解除权，系甲解除租赁合同的意思表示，租赁合同因而解除，不因乙公司的撤诉行为而无效。租赁合同解除后，应终止履行，此时乙公司付有返还租赁物、支付欠付租金并赔偿损失的义务，如果在合同解除后乙公司仍旧使用租赁物的，还应当支付使用费。

注    释：

[1] 王利明、房紹坤、王轶：《合同法》，中国人民大学出版社2002年版，第238页。

[2] 王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社,2000年版，第22页。

[3] 李新荣：《论合同解除的条件及其效力》，载《金卡工程·经济与法》，2010年第一期。

[4] 薛文成：《论合同解除及合同解除权的行使》，载《东方法学》，2008年。

[5] 蔡立东：《论合同解除制度的重构》，载《民商法学(人大复印资料)》，2002年第一期。