近年来，仪征法院在审理中发现，农村集体土地上房屋买卖引发的案件增多，2012年共受理286件，比去年同期增长72%，影响了社会的安定，应引起高度重视。

一、主要特点

1、恶意悔约多。主要表现为出卖方以宅基地转让行为违反有关法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求返还房屋的案件较多。

2、时间跨度大。时间久，转让行为多发生在数年以前，转让合同均已经履行完毕，出卖方交付了宅基地，买受方已按合同约定支付转让款，有的已经在宅基地上建房居住多年。

3、多为未办理过户手续。房屋买卖一般未办理相应的变更登记，买受方多以出卖方的名义办理集体土地建房使用权证和房屋产权证。

4、执行难。转让合同确认无效后，导致转让款的返还，但大多出卖方经济状况不是很好，有的甚至不具备履行能力，判决无效可能导致买受方的利益得不到保护。

二、原因分析

1、法律意识不强。在目前房地产市场持续升温的情况下，交易双方基于各自的利益需求而进行交易，防范风险意识淡薄，较少考虑交易风险和法律问题。

2、利益驱动。因征地拆迁带来的收益使出让方发现其原有房屋的巨大升值潜力，使其不惜自毁信誉，主动违约，从而参与利益分配。

3、行政监管不力。虽然国家对农村宅基地转让有严格的规定，但农村土地管理部门、村集体经济组织对非法转让宅基地普遍存在监管不力的现状，对存在的问题未能引起重视。

三、对策建议

1、完善有关的法律法规。为统一执法尺度，使农村房地产买卖行为有章可循，有法可依，有关部门应当尽快出台相关法律规范。

2、扩大普法教育面。加强对土地管理法等相关法律法规、司法解释以及国家政策的宣传教育，使群众充分认识到宅基地使用权与特定身份关系相关联，农村宅基地不能自由流转，非法转让宅基地是法律禁止的，进一步提高群众的法律意识。

3、加大土地监管力度。有关行政机关要规范宅基地的审批程序，及时发现和制止非法转让宅基地的行为，以事前防范为主要手段，杜绝宅基地非法转让行为的蔓延。

4、审慎审理。法院在审理此类案件时，要全面考察诉争房屋的交易历史、权属情况、登记公示信息，梳理相关利益关系，贯彻调解优先原则，充分平衡各方当事人的利益，注重法律效果与社会效果的统一。