本网徐州讯：欠债还钱，天经地义。可在现实生活中，却有那么极个别生意人缺乏诚信，欠债不还，不以为耻，反而为荣，有的甚至被告到法庭上并且与债主达成协议了，依然还是一拖再拖。最近，徐州市泉山区法院审理的一个案子，因为债务人在一笔还款快要到期时，私下将房子低价转让给自己的女儿，并在房产管理部门办理了过户手续。债务人原以为这么做是一步妙棋，没想到官司打来打去，最终也只落了个空欢喜一场。
承诺还钱卖房产
2001年3月，奇振川因经营煤炭生意急需资金，多次向毕昝借款83万元，截至2005年4月20日，仅偿还12万元，尚欠71万元未还。此后，毕昝将这笔71万元债权转让给毕中波，双方签订债权转让协议，并及时地通知了奇振川。为此，毕中波多次找奇振川要钱，奇振川则以货款没有收回为由，一拖再拖。
2005年5月9日，毕中波将奇振川告上了法庭，请求依法判令被告奇振川给付原告毕中波欠款71万元及逾期付款利息，并承担本案的诉讼费用。在法庭审理期间，双方达成还款协议：被告奇振川共欠原告毕中波71万元，此款定于2006年2月18日前先偿还原告10万元，2006年3月18日、4月18日、5月18日、6月18日、7月18日前各付10万元，余款11万元在2006年8月18日前一次性付清。
可是协议达成后，奇振川不仅没有还钱的意思，反而私下转卖了自己名下的一套房产。2006年1月19日，由于奇振川没有按照协议约定偿还到期的欠款，毕中波遂到法院申请强制执行。4月18日，当法院在房产管理部门查询奇振川的房产登记时，却意外发现奇振川竟将自己名下的房产过户给了自己的女儿奇羽。为此，法院告知房产管理部门奇振川拖欠他人债务正在执行之中，要求房产管理部门对其所发的房产证依法予以纠正。
2006年11月8日，房产管理部门作出《注销房屋所有权证决定书》，该决定书认定“奇振川在办理过户申请时，隐瞒对他人负有已经人民法院确认的到期债务的事实，同时为使转让行为形式合法化，以换证为借口欺骗房产管理部门，将过户日期提前至2004年9月28日。”因此，房产管理部门认为，奇振川转移财产逃避债务申请不实的行为，使这种不应予以登记的情形给予了过户登记，并将过户日期提前，遂依照《徐州市城市房屋权属登记管理条例》的有关规定，出具《注销房屋所有权证决定书》，依法注销了奇振川过户给奇羽的房屋所有权证。
巧打官司护产权
转卖房产本来是奇振川逃避债务的一步妙棋，没想到会被房产管理部门予以注销。对此，奇振川心有不甘，遂让其女儿出面与房产管理部门打一场护房官司。2006年12月19日，奇羽不服房产管理部门作出的《注销房屋所有权证决定书》，将房产管理部门告上了法庭，请求法庭依法判决撤销房产管理部门作出的《注销房屋所有权证决定书》，并承担本案的诉讼费用。
奇羽在诉状中称，2004年下半年，案外人奇振川将其所有的房屋出售给原告并办理了过户手续。2006年11月8日，被告向原告送达《注销房屋所有权证决定书》，注销了原告的房屋所有权证，原告认为，被告作出的决定书，认定事实和适用法律均存在错误。为维护原告的合法权益，请求依法判令撤销房产管理部门所作出的《注销房屋所有权证决定书》，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告房产管理部门辩称，奇羽与奇振川是父女关系。2006年1月19日，奇振川将房屋过户给了奇羽（当时奇羽未到场），要求把过户日期提前到2004年9月。2006年2月，法院告知被告奇振川拖欠他人债务正在执行之中，要求被告对所发的房产证依法予以纠正。被告认为，奇振川隐瞒已经人民法院确认的到期债务并将过户日期提前，是转移财产逃避债务的申报不实行为。奇振川与奇羽签订的房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的，不受法律保护，其非法取得的房产证依法应予以注销。因此，被告注销奇羽的房屋所有权证书证据充分，符合法律规定，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
2007年2月1日，法庭经审理认为，法院的民事调解书和执行通知书并没有对奇振川是否转移财产逃避债务进行认定，被告在没有生效法律文书对该事实认定的情况下，认定奇振川转移财产逃避债务，显然证据不足。按照《徐州市城市房屋权属登记管理条例》的规定，被告在履行房屋权属过户登记时，不需要对申请人是否负有债务进行审查，故被告认定奇振川申请过户时隐瞒到期债务，并依此认定奇振川申报不实显然不当。被告作为颁证机关应按规定正确履行法定职责，过户日期是否提前是被告是否履行法定职责的范畴，不能作为奇振川申报不实的事实依据。
综上，被告未提供证据对照《城市房屋权属登记管理办法》和《徐州市城市房屋权属登记管理条例》规定来证明奇振川申报不实，并依此为由作出《注销房屋所有权证决定书》，属于事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予以撤销，遂依照我国《行政诉讼法》的有关规定，判决撤销被告于2006年11月8日作出的《注销房屋所有权证决定书》的行政行为。
毕中波在申请执行的过程中，得知奇振川将自己名下的房产以低价私下过户给了自己的女儿奇羽，同时了解到房产管理部门已对奇振川过户给自己女儿奇羽的房屋所有权证予以注销。没想到奇振川竟让自己的女儿奇羽又将房产管理部门告上了法庭，最终判决撤销了房产管理部门作出的注销奇羽房屋所有权证的决定。欠债不还休想卖房子，毕中波决心再打一场官司。
转卖房产终枉然
2007年5月16日，毕中波毅然拿起法律武器，将奇振川及其女儿奇羽一并告上了法庭，请求依法判决奇振川与奇羽之间的房屋买卖合同无效，并承担本案的诉讼费用。
毕中波在诉状中称，2005年5月18日，他在法庭上就偿还欠款问题与奇振川达成了协议，双方约定奇振川应在2006年2月18日之前先偿还原告10万元，可第一被告却为逃避债务，竟然于2006年1月19日串通其女儿即第二被告，将其房产以买卖的形式低价过户给自己的女儿。第一被告无视法院生效的法律文书，串通其女儿恶意转移财产，严重地侵害了原告的合法权益，请求依法确认两被告之间的房屋买卖合同无效，以维护原告的合法权益。
被告奇振川和奇羽均辩称，原告提出第一被告为躲避债务串通其女儿于2006年1月19日以买卖的形式，将房产过户给第二被告没有事实依据。第一和第二被告确实是父女关系，但双方也存在债权债务关系。第一被告拖欠第二被告近30万元，第一被告将房产过户给第二被告，法律并没有禁止性规定。因此，两被告之间并不存在串谋，请求依法驳回原告的诉讼请求。
法庭受理后，分别于2007年6月6日、7月18日、9月17日和2008年1月10日进行了公开审理。在庭审的过程中，奇振川说是2005年12月在房产管理部门办理的房产过户手续，当时因奇羽没有赶到，所以他就在房地产买卖契约乙方一栏替奇羽签的字，契约上约定房屋面积为109平方米，成交价为11万元。而房产管理部门则称，奇振川在办理过户时要求将日期提前，奇振川办理过户时的完税证、收费收据以及奇羽领取的房屋所有权证日期均为2004年9月28日。在法庭上，奇振川称自己借奇羽近30万元，故用房抵偿，但没有就此提供相应的证据。
2008年2月21日，法庭经审理认为，被告奇振川拖欠原告毕中波巨额债务，经调解结案，被告奇振川理应积极履行生效的法律文书。被告奇振川在还款日期即将到来时将其房产以低价转让至其女儿被告奇羽的名下，并将过户日期提前至2004年9月，致使债权人毕中波的权益得不到实现，其主上明显带有恶意。被告奇振川虽然主张与被告奇羽之间存在债权债务关系，但未提供证据，且奇振川庭审中陈述有债务近30万元，而房屋买卖契约上又标注11万元，前后矛盾，难以自圆其说。所以，从两被告父女关系及签订房地产买卖契约中的时间、价格等因素综合分析，被告奇振川与被告奇羽并未产生对价的房屋买卖关系，两被告签订的房屋买卖合同显属为躲避债务，恶意转移财产的行为，故原告请求确认两被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，依法应予以支持。综上，法庭根据我国《合同法》的有关规定，判决被告奇振川与被告奇羽签订的房地产买卖契约无效。
一审宣判后，被告以其不存在恶意串通、没有低价转让房屋以及其之间的债权债务关系按照习惯不需要借据为由提出上诉。2008年6月3日，二审法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，遂依照我国《民事诉讼法》的有关规定，作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。
法官点评：
本案是一起典型的债权人行使撤销权案件。我国《合同法》第74条第一款规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”债权人在行使撤销权时，必须具备对债务人存在有效债权、债务人放弃其到期债权或者无偿或以明显不合理的低价转让财产、债务人与第三人进行有偿民事法律行为时具有主观恶意以及债务人的行为导致其财产减少无清偿能力等条件。
在本案中，奇振川当庭认可其与奇羽之间的房屋转让价格11万元明显低于该房屋的市场价格。双方的房屋转让协议是在房产管理部门现场签订的，当时奇羽不在现场，由奇振川代替奇羽签了字。奇振川与奇羽之间的借款行为没有借条等证据予以证明，结合奇振川与毕中波之间已经存在大额债务的事实，诉讼中奇振川亦未提供证据证明其有足够的偿债能力，不足以损害其他债权人利益。为此，有理由认为奇振川与奇羽在房产管理部门现场签订房屋买卖契约的行为系串通损害其他债权人利益的行为。《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”故在本案中，奇羽主张与奇振川之间的房屋转让行为有效的诉讼理由不成能立。
即便是退一步讲，即使有证据表明奇振川与奇羽之间存在债权债务关系，鉴于奇振川自始至终都没有履行其与毕中波达成的还款协议，结合上述分析，奇振川所作出的低价转让房产行为已经构成对其他债权人权利的损害，故债权人毕中波仍然可以行使撤销权，请求人民法院确认该房屋转让行为无效。
