做低房价避税 房价上涨卖家反悔

        二手房市场日趋火爆，不少人为了降低购房成本想出了不少避税方法：阴阳合同、假赠实买、抵押典当……然而避税有风险，近日园区法院就审结了一起因做低房价避税引发的二手房买卖纠纷，判决被告卖方刘某继续履行合同，并支付违约金2万元、律师费3万元。

　　2015年11月7日，刘某将自己名下一处房产以282万元的价格出售给朱某，并收取朱某20万元的定金。为了降低购房成本，双方谈妥朱某应在11月20日前向刘某支付97万元作为首付。房款到位后，刘某在11月30日前配合朱某办理相关手续，如果有时间差可前后上下调动7日工作日，剩余185万办理资金托管。合同还约定任何一方单方解除合同或拒绝履行的，应赔付房价10%的违约金，同时违约方还需承担其他未追讨违约金或服务佣金而产生的所有费用。朱某在11月20日前向刘某支付了82万元房款和20万元定金，便委托律师发函要求刘某办理相关手续。此时苏州房价大涨，刘某自觉卖亏了，拒绝履约。朱某无奈之下向园区法院提起诉讼，请求法院判令刘某继续履行，并支付违约金和律师费。

　　庭审过程中，被告刘某辩称双方签订的合同是意向性合同，效力待定，自己拒绝履约是因为网签价格为180万元，与双方合同约定的282万元不一致，原告应足额托管282万元。经审理，法院认为原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，理应如实全面履行。原被告双方签订的房屋买卖合同明确约定房屋价款为282万元，资金托管总额为185万元，成交价格与资金托管之间的差额97万元由原告方在2015年11月20日之前支付，现原告已支付102万元房款，余款180万元进行托管，符合双方合同约定，被告以此为由拒绝签订网签合同，本院不予支持。

　　最终，园区法院判决被告刘某继续履行合同并酌定支付违约金20000万元，原告主张因被告违约引起诉讼而发生的律师费用30000元，因合同有明确约定，且金额不高于相关收费标准，法院对上述费用予以支持。

　　“黑心”出售抵押房产 被判合同无效且赔60万元

　　买到的二手房有抵押、随后因为原房主还不上钱，被银行起诉，随后房子还被法院查封了！无奈的吴女士将“黑心”的原房主诉至法院，要求解除合约，归还购房款并按照房价上涨比例赔偿60万元违约金，法院依法支持了吴女士的诉请。

　　2015年，眼看着家中两个小孩要到了上小学的年龄，吴女士决定在园区湖西买一套大一点的学区房，为孩子创造好一点的生活环境。在朋友的介绍下，吴女士来到了ABB房产中介公司，根据吴女士的要求，中介公司很快找到了一处200多平，价格为400多万的房产。吴女士随中介和原房主刘氏夫妇看房后觉得很满意，便向刘氏夫妇缴纳了20万元定金，几天后缴纳了部分房款100万元，双方约定1个月后办理房屋交易手续，但是一个月后，刘氏夫妇并没有按约办理房产交易手续，后来吴女士发现该处房屋有抵押，因为刘氏夫妇，没有按约还款，银行起诉，后法院将此处房产查封了!因为被查封的房产无法办理房屋产权交易，心急如焚的吴女士立刻联系刘氏夫妇，但是手机一直打不通。一气之下，吴女士将刘氏夫妇诉至法院，要求解除房产合约、归还购房款120万元并赔偿违约金60万元。

　　在案件审理过程中，主审法官查实双方签订的《房屋买卖合同》、银行转账明细、收条等证据，认定吴女士依约履行了合同，并支付刘氏夫妇人民币共计120万元，被告刘氏夫妇明知房屋有抵押，并未告知吴女士，现房屋被法院查封无法进行交易，刘氏夫妇构成违约，且《房屋买卖合同》上还约定，如果卖方违约，将承担两倍定金的赔偿给买方，结合违约期间，该地域房价暴涨，吴女士主张60万元的违约金，法院认定合理。最终判决刘氏夫妇与吴女士签订的房屋买卖合同无效，归还已付房款120万元，并赔付吴女士违约金人民币60万元。（文中人物均为化名）

　　买房后遭卖方毁约 要求赔偿获支持

　　买方签约后，遭卖方以房屋共同所有人没有签字为由拒绝继续履行合同，一怒之下，李某将卖方诉至法院，要求其赔偿，法院依法支持李某主要诉请。

　　事业处于上升期，又逢三口之家添丁，李某打算买一套环境好的别墅改善一下居住环境，在委托某房产中介公司后，李某看中了植物园旁的价值近700万独栋别墅，在一方房主郭女士陪同下，李某考察了房屋状况和周边环境，感到十分满意，当日便支付了20万元定金，随后将自己名下唯一住房卖掉准备凑钱买别墅。可是没多久，该区域的房价暴涨，郭女士决定不卖房了，理由是自己为了周转生意资金而主观售卖房屋，但在签订房屋买卖合同时，其丈夫即房屋的共同所有人不在场，也没有在合同上签字，所以房屋买卖合同无效。多次沟通无效后，李某将郭女士诉至法院，要求其返还定金20万元，赔偿经济损失200万元。

　　在案件审理过程中，原告李某出具了房屋买卖合同、银行交易明细、收条等证据，证明了其已经支付了定金，认为郭女士就是因为房价暴涨而毁约，且自己出售了唯一住房，所以主张暴涨前后房价的价差为其经济损失。被告郭女士否认自己因为房价暴涨而毁约，而是因为房屋共同所有人不同意继续卖房，并认为李某主张的200万元经济损失过高，太不合理。法院审理认为，买卖双方签订的合同依法有效，在合同履行期间，卖方通过律师函的方式告知买方不再履行合同已构成违约，按照约定，毁约方要承担房价暴涨前后的价差，根据评估报告价差为77万余元。但是原告李某在明知房产为夫妻双方共同财产的情况下，但在没有取得共同所有人同意的情况下，仍然坚持单方签约，存在一定的过错。法院根据评估报告的估价结果，结合原被告的过错程度，酌情减轻被告郭女士的赔偿责任，最终依法判令被告郭女士退还定金20万元并赔偿李某损失56万余元。

　　房价上涨恶意违约 被判继续履行支付违约金

　　“房价飞涨，我的房不想卖了或坐地起价，可以吗？”近日，园区法院对一起二手房买卖中，因房价上涨恶意违约的案件进行宣判，判决被告李某继续履行合同并支付违约金3万元。法官称，二手房市场火爆，交易违约现象屡有发生，该起案件的判决也对那些视诚信为儿戏的违约者敲响了警钟。

　　2015年7月，张某与李某签订了《存量房买卖契约》，以300万元的价格购买了李某名下位于园区某小区的房产，当场支付定金20万元，并约定在2015年12月15日办理过户和资金托管手续。谁知合同签订后，园区房价开始大幅上涨，张某购买的房产均价眼看也要突破3万大关。张某正窃喜这次买房大赚了一笔，没想到李某对房子动起了歪脑筋。

　　“最近出差人不在，下周一定去网签。”“啊呀不好意思，我在开会走不开。”眼看拖延战术不奏效，李某又开始了苦肉计：“老张啊，我得了场大病，花了好多钱，这房贷是还不起了，你看……”张某再三催促，李某还是以各种借口拒绝办理偿还贷款、过户和托管手续，甚至提出解除合同，张某便将李某诉至园区法院， 要求李某继续履行合同并予以赔偿。

　　经审理，法院认为原告张某与被告李某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则履行合同权利义务。在本案的房屋买卖合同关系中，原告的主要合同义务是按约支付房款，被告的主要义务为按约转移房屋所有权。被告李某经原告催告后未履行协助房屋过户义务，并提出解除房屋买卖合同，其行为已经构成违约。最终法院支持了原告张某诉请，判决合同继续履行，并判令李某赔偿违约金3万元。

　　法官提示：

　　2015年下半年至今，伴随着苏州房价的节节攀升，二手房市场交易量不断增加，各类二手房买卖纠纷也居高不下。园区法院近期审结了一批二手房买卖纠纷相关案件，针对上述现象结合实例案件，作出如下提示：

　　1、冷静决策

　　房屋买卖中，无论是买方还是卖房，在签订买卖合同时一定要保持理性，不能因楼市的热潮而头脑发热做出“激情购（售）房”的决策。买方应合理评估自身的经济状况与还贷能力，在经济实力允许的范围内选择适合自己的房屋。如果是置换型购房，则应在新购入住房前为原房屋的出售预留出足够的时间，避免出现因前后手交易衔接不顺而引发资金链断裂并导致违约。卖方则应正确看待房产价格的市场波动，在做出售房决策前进行充分的论证与考量，避免在房价暴涨时因心理不平衡而做出毁约之举。

　　2、理性签约

　　买卖双方在签约前一定要仔细阅读房屋买卖合同的文本，尽可能全面地预见各种意外情况和易引发争议的因素，对相关内容在合同中做出明确约定。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，房屋产权系共有的应要求所有的共有人均到场签字确认或出具书面的授权委托手续；对于交易房屋还有抵押贷款未还清的，在买卖合同中要明确约定抵押权注销的方式、时间及未按时注销的违约责任等。同时，对于房屋交付时间、标准以及房屋过户的时间等问题也都应作出明确的约定。另外，对于买方而言，不要通过签订阴阳合同的方式来避税，此类合同不仅违反行政法规，而且容易引发民事纠纷。

　　3、诚信交易

　　坚持依法交易，诚信履约。合同一旦签订，对于买卖双方均具有相应的法律约束力，任何一方对于合同义务的违反都将承担相应的法律责任。买方有按期支付房款的义务，而卖方则应根据合同的约定履行按期交付房屋、协助过户等义务。在房价快速上涨时期，卖方尤其不能背离诚信，寻找各种借口拒绝履行合同义务，否则一旦进入诉讼，将被依法认定为违约，如果合同具备履行条件，则卖方不仅要继续履行合同、还要多付违约金；即便合同不具备履行条件，卖方也需要按照房屋差价来赔偿买方损失。总之，恶意违约的失信行为终将得不偿失。

　　4、合法维权

　　一旦房屋交易过程中发生争议，双方应尽量通过协商解决减少双方的损失。协商不成的，对于守约一方尤其应注意保留相关证据，并采取积极主动的维权措施。例如，在与对方进行交易过程中形成的合同文本、收据、支付凭证、备忘录等书面材料应妥善保管，双方交涉过程中所形成的短信、邮件、微信等资料也应注意保存。另外，一旦发现对方违约，应采取有效的方式进行催告或通知，并留存催告的文本及寄送的存根等，一旦纠纷进入诉讼阶段，上述证据将有助于还原事实并确定违约责任。