近年来，随着市场经济的不断发展和城市化建设步伐的加快，农村住房的自由交易频繁，涌现出大量农村住房买卖纠纷案件，经调查发现，农村住房买卖不规范现象严重，纠纷诉至法院矛盾较激烈，极大地影响了社会主义和谐农村的建设。

一、问题呈现

1、因拆迁利益驱动引发纠纷多。由于城市建设规划的调整，一些农村房屋及土地被征用，一些卖房者为可观的拆迁款而反悔，产生一系列请求房屋、承包田返还的买卖合同案件，同时，一些买卖双方因利益争执产生人身或财产损害的案件也不在少数，严重影响了农村社会的和谐稳定。

2、为产权登记违法迁户现象多。受国家对农村房屋流转政策的约束，一些外村村民或城镇居民购买农村房屋后，为了将来能办理产权过户手续，通过多种途径将户口迁至房屋所在村，出现了户口为城镇性质而户籍挂在农村的怪异现象，甚至出现已办理房产证而未能办理土地证的个案，严重扰乱了户籍管理和产权管理的正常秩序。

3、因法律漏洞导致诚信危机。国家对农村房屋买卖无效的处置尚无明确的法律规定和司法解释，而违反国家土地政策规定依法应确认买卖无效成了当事人要求返还的法律借口，法院判决返还的案例，客观上导致许多村民的效仿起诉，在村民心中普遍形成了反悔得利的诉讼假象，严重影响了社会诚实信用的道德风尚。

4、判合同无效返还执行难度大。农村房屋买卖被确认无效后，双方矛盾对立，调解空间较小，判决返还房屋的执行难度大，社会效果差。出卖方渴求收回房屋，又不肯赔偿损失，而买受方往往入住多年拒绝迁让，执行工作常常陷入僵局，甚至引发当事人不断上访。

二、原因剖析

1、国家政策法规不健全。由于农村房屋买卖的法律规定不完善，加之政策指导意见宣传不及时，农民对农村房屋买卖的法律意识薄弱，自我保护意识不强，导致将房屋卖给外乡人、城市居民，甚至一些本村房屋买卖怠于办理过户，导致“一房二卖”现象发生。

2、基层组织服务不到位。农村房屋买卖普遍存在合同不规范的现象，一方面反映了基层法律服务所的司法宣传不到位、法律服务跟不上，未能在源头上控制矛盾；引发纠纷后，又因基层民调组织的机构松散，不能及时发现问题、解决纠纷，导致矛盾升级。

3、相关行政行为不规范。一方面，一些乡镇派出所对户籍迁移办理程序存在控制漏洞，对不符合规定的户籍变动手续审查不严格，责任心不强；另一方面，村基层组织开出的有关证明材料随意性较大，在一定程度上增加纠纷处理的难度。

4、管理部门监管不完善。农村房屋买卖往往存在着流转上的隐蔽性、随意性，村建、土管、房产等部门未能形成完整的监督体系，对农村房屋的买卖、登记、申报等程序缺少常规性的监督，各部门职权不明，形成了管理上的漏洞，致使此类纠纷不断。

三、提出建议

1、加大土地管理力度。各级政府要合理规划农村建设，积极开展对农村宅基地和农用田的违法使用的整治保护工作，对确需进行土地征用的，要充分考虑目前存在的大量买卖房屋反悔的情形，合理制定拆迁补偿政策，妥善做好安置分配工作。

2、加大联合监管力度。建议农村房屋由村委会登记备案，加强源头监管。同时村委会要与政府、土地、房产、公安等部门实行联合管理，村委会及时向各部门通报相关情况，实行联网管理，环环控制，杜绝在户口迁移、产权登记等环节出现行政行为不规范，甚至违法行为。

3、加大纠纷调解力度。村基层民调组织要加强自身建设，发挥民调功能；司法所、法律服务所要积极做好法律服务，及时参与矛盾排查调处工作，法院要及时做好人民调解的指导，结合巡回审判，全方位地加大调解力度，积极推动多元化的调解机制，形成调解合力，及时化解矛盾。

4、加大法制宣传力度。房产、土地、村建、司法等部门要定期进行农村法制宣传，加大农村土地政策的宣传力度，提高村民的法律意识，避免因出卖后不能再申请宅基地而引发纠纷；村基层组织、文化部门要加强农村思想道德建设，开展积极向上的文化教育活动，弘扬诚实守信的和谐之风，避免因出卖后反悔而引发纠纷。