开发商将原本规划为三套普通商品住宅的项目“三合一”成为一套别墅项目，销售时则签订三份房屋买卖合同作分割拆零销售。业主以为自己买的是一处别墅却需办理三份房产证，拒绝收房最终因违约站上了被告席。近日，吴中法院审结这起商品房预售合同纠纷，酌情减轻了购房者的违约责任。

　　买1套别墅要签3份合同

　　2009年，周先生通过销售广告得知吴中区木渎镇有一处纯别墅项目，至现场考察样板房及毛坯房后，他决定在这里购买一套联排别墅。而签合同时，项目开发商某置业公司却拿出三份《商品房买卖合同》，周先生对此提出疑问，但销售人员告知他是土地的要求，他购买的就是一套房屋，让周先生放心签合同。

　　三份合同约定，由周先生向某置业公司购买102幢104室（建筑面积92.03平方米）、204室（建筑面积87.74平方米）、304室（建筑面积74.31平方米），房屋总价为248万余元。当天，双方还签订了一份补充协议，明确由某置业公司对周先生所买的三套商品房进行改造，改造费用由该公司承担，原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准，周先生不得以此作为拒绝接受商品房的理由，原《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关内容已经不再适用，周先生不得据此向某置业公司提出任何权利主张。

　　虽然心存疑问，周先生还是签署了三份合同和补充协议。

　　“一房三证”业主拒绝收房

　　2010年5月6日，某置业公司向周先生发出交房通知书，周先生按期前去收房时，才得知这一套联排别墅还需办理三份房产证。他买房是为了投资，受到限贷政策等影响，这种情况势必造成别墅难以转手，因此周先生拒绝收房。

　　某置业公司多次催告周先生无果，将他告上吴中法院，请求法院判决解除三份《商品房买卖合同》，并按合同约定支付相当于总房款5%的违约金12万余元及房屋保管费41万余元。

　　周先生认为，因为原告在售房时未如实告知他购买的一套别墅需办理三份房产证，直至交房时才知晓，他与原告发生争议才未办理交房手续。现其同意收房，但认为原告主张违约金和房屋保管费无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。但审理中，某置业公司表示周先生购房时其已明确告知该房屋需办理三份房屋所有权证。

　　开发商为何要大费周章，把一套别墅硬生生拆分成三套小户型房屋来卖？吴中法院查明，涉讼房屋所在地块的建设项目规划要求住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例须达到住宅总建筑面积的20%以上。而某置业公司对外宣传该楼盘为“纯山地别墅区”，用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合规划要求，同时实现按照纯别墅项目销售的目的，某置业公司将部分小户型房屋“三合一”，即采取与购房者签订三份小户型房屋商品房买卖合同，并签订补充协议约定由开发商对三套商品房进行改造的方式，事实上仍作为别墅项目出售。承办法官也前往该楼盘进行实地调查，与周先生购买了同类型房屋的业主表示，某置业公司在售房时并未告知需办理三份权属证书，而是到交房时才被告知。

　　法院：应酌情减轻购房者的违约责任

　　吴中法院审理认为，原告按照别墅项目销售涉讼房屋，交房时也按照别墅项目交付，被告作为普通购房者认为购买一套别墅办理一份权属证书符合社会公众的一般认知，不应苛求购房者有更高的认知注意义务。在原告未举证证明其就涉讼房屋需办理三份权属证书向被告作出过特别说明，再结合法院向其他业主的调查情况，认定原告在售房时未明确说明需要办理三份权属证书。由于购房后出台的房地产限贷政策对多套房屋出售交易可能存在的抑制作用，被告在交房时因房屋权属证书事宜与原告发生争议，是被告未及时办理房屋交付手续的主要原因。

　　但被告在知晓此事后，并未以存在缔约时意思表示不真实的法定事由向原告主张撤销《商品房买卖合同》，故撤销权行使期间届满、撤销权消灭后，被告仍应及时办理房屋交付手续，因此被告并不能完全免除违约责任。结合双方有关违约金的约定，综合原被告的过错程度，考量公平原则和诚实信用原则，法院酌定由被告向原告支付违约金3.8万元。

　　关于原告主张的房屋保管费，法院认为，由于《商品房买卖合同》已经明确逾期收房情况下房屋由物业公司托管,可见，被告逾期收房情况下已按约由物业公司履行房屋管理职责，原告并无另行收取房屋保管费用的权利和依据，故有关被告应向原告支付逾期收房期间的保管费的约定系加重购房者一方责任的格式条款，该格式条款应认定无效，法院对原告要求被告承担房屋保管费的诉讼请求不予支持。

　　吴中法院最终判决周先生按《商品房买卖合同》办理房屋交接手续，并向某置业公司支付违约金3.8万元，驳回某置业公司的其他诉讼请求。

　　法官提醒：原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。若购房者遇到开发商违反规划要求，将一套房屋作分割拆零销售的情况，可以提出撤销房屋买卖合同。按照合同法的规定，具有撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，购房者同时应注意这一期限。本案判决酌情减轻购房者的违约责任，也体现了司法裁判对开发商违规建设、销售的否定性评价。