一个是离婚协议书，一个是房屋买卖合同，本是八竿子打不着的两种不同性质的文书。可是，因为在离婚协议书上约定的房屋地址与房屋所有权证上登记的地址不完全一致，结果导致卖房时的不能过户。江苏省昆山市市民仇济就因为这个小小的疏忽陷入了长达两年的官司中，最终房子没卖成，还倒赔买方2万多元。

地址有异  过户难产

2008年8月26日，仇济与钱小琴签订离婚协议书，约定“玉山镇大名坊2幢308室归仇济所有”。2009年10月17日，仇济作为甲方、上海市民夏至作为乙方通过昆山市玉山镇天雅中介服务部（中介方）签订《房屋买卖成交合同》一份，约定仇济将其所有的位于昆山市开发区大名坊国际商务中心2幢308室出售给夏至，房屋成交总价格为人民币438000元，包含附属设施、装潢等费用在内。合同第五条约定：甲、乙双方签订合同后，乙方中途悔约，应书面通知甲方、中介方，且购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并自悔约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。甲、乙双方任何一方违约，悔约方均向中介方交纳该房屋成交价格2%的手续费，中介方有权直接从购房款中扣除手续费。合同第六条约定，甲、乙双方在办理上述房屋买卖过户手续时所需交纳的税、费，除甲、乙双方另有约定外，按照相关政策规定由甲、乙双方各自承担。中介方在收到乙方全部购房款及甲、乙双方所需交纳的税、费后，为甲乙双方办理该房屋产权过户手续，若成交价低于评估价，按政策规定有关税、费按评估价交。合同签订时，夏至分二次向仇济支付10000元作为购房定金，夏至、仇济双方同意于合同生效之日起至产权证办下来交房前将房款余额一次付清，购房定金在付款时冲抵，仇济应在夏至付款的同时将房屋钥匙交给中介方，中介方为夏至领到房产证之日起将房款和房屋分别交给夏至、仇济。合同还补充约定：仇济房款438000元为净到手价格，办产权证所支付的全部费用（营业税、个人所得税、契税、评估费等）由夏至交纳；夏至贷款审批下来，夏至、仇济须到交易中心办理过户手续，付清首付款（除银行贷款之外的全部费用）；从过户之日起25个工作日内办理交房手续，夏至付清剩余房款。

合同签订后，夏至于2009年10月23日向银行申请个人住房贷款并签订个人住房（商业用房）借款合同，贷款金额为诉争房屋评估价348424元的70%即人民币278000元。此项贷款在夏至、仇济对诉争房屋过户手续办理完毕后，经审核即可发放。
　　

2009年11月9日，夏至、仇济及中介方一起到昆山市房产交易中心办理过户手续，夏至以仇济名义缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加费计款人民币6585.47元，个人所得税计款人民币3484.24元，当天又向土地房地产评估造价咨询有限公司缴纳评估费计款人民币1740元。

交完所有的过户费用，意外的事情发生了，房产交易中心工作人员在核对了仇济的离婚协议书和房屋所有权证后，称地址不一致不可以过户。仇济一边说着不可能啊，一边拿过来对照，发现离婚协议书上约定的地址是“玉山镇大名坊2幢308室”，而房屋所有权证上登记的地址是“开发区大名坊国际商务中心2幢308室”，房屋所有权证上登记的地址多了六个字、还有三个字不同，字面上确实不完全一致。他不甘心地辩解道：这分明就是同一套房子嘛！我们平时都是像离婚协议书上这么喊的。房产交易中心工作人员明确告知各方当事人，根据相关规定只要有一个字不一致，就不予办理过户。仇济需将离婚协议书上约定地址与房屋所有权证上登记地址变更一致，或者通知仇济前妻一起到交易中心签字确认准确地址亦或对确认地址进行公证声明，才可以办理过户手续。

既然规定这样，大家都很无奈，仇济向夏至承诺一周内办好房屋地址更正手续。夏至怏怏回沪，等待消息。遗憾的是，一周之后仇济未能如约将地址更正事项办妥，并告知夏至及中介方不能办理。

买方起诉，法院支持

2009年12月19日,仇济向夏至发函,函告夏至:“买方夏至：现限你一星期（7天）内，把全额购房款存放入昆山市玉山镇天雅中介服务部，以便办理购房事宜，请遵守。如你方不履行此事，我方将按合同约定条款执行或并起诉，同时，将你方不履行此事行为视为悔约并同时解除合同。”收到此函，夏至感到哭笑不得，明明是卖方的原因导致不能办理过户，现在却逼着买方交完全款，并给自己安上毁约的责任，这不是倒打一耙吗？

合同看来是履行不下去了，而仇济催着交款还要起诉，让“恶人”先告状，倒不如自己主动起诉，夏至于2009年12月23日向昆山市人民法院提起诉讼，请求仇济双倍返还定金20000元，支付因仇济违约造成夏至的损失各种税费10069.71元、房屋评估费1740元和交通费1000元。

昆山法院受理后，公开开庭进行了审理。审理中，法院从民政局婚姻登记处了解到，关于离婚协议书约定地址错误，在登记机关不能予以更正。对此，房产交易部门的意见是，如果离异双方同时当场确认准确地址，可以办理交易过户手续；但是，当事人提交离婚协议书时，须加盖民政部门的存档核对无异章。

昆山法院审理后认为：夏至、仇济及中介方签订的《房屋买卖成交合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，各方当事人应当恪守合同并严格履行。按照合同中的补充约定，夏至已向仇济支付购房定金10000元，购房首付款（除银行贷款外）须在办理过户手续时履行给付义务。但是，三方当事人同去房产交易中心办理过户手续时，由于仇济的离婚协议书中约定地址与房屋所有权证上登记的地址不符，导致未能办理过户，夏至亦未向仇济支付购房首付款。夏至诉讼意见称仇济在其承诺的期限内没有履行房屋地址完善的有关手续及办理过户手续义务；仇济则辩称因夏至未按《房屋买卖成交合同》第六条履行先行支付购房首付款义务，所以不同意配合夏至办理房屋过户手续。对此，法院认为，夏至、仇济于签订合同中又作出补充约定，即是对具体事项的特别约定，双方应依补充约定履行义务。仇济未履行该约定义务，显属违约，应当承担相应的民事责任。庭审中，夏至、仇济均以自己的言行表明合同不再履行，故双方及中介方所签订的《房屋买卖成交合同》终止。
　

夏至、仇济双方当事人在合同履行过程中，因产生纠纷所支出的交通费、律师费及复印费等费用，属于自身维权支出的必要费用，由其自行负担。

综上，对夏至要求仇济双倍返还定金人民币20000元、支付税费10069.71元、房屋评估费1740元的诉讼请求，法院予以支持。据此，昆山市人民法院依法判决如下：仇济于本判决生效后10日内返还夏至定金人民币20000元、并向夏至支付税费人民币10069.71元、房屋评估费人民币1740元，合计31809.71元。

卖方上诉，法院驳回

仇济不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院提出上诉称：夏至和中介方的工作人员任天安伪造合同，按伪造合同的标的额348424元交纳税费，又不办理完贷款审批手续，又不向中介交付首付款，仇济劝夏至改正，催告其交纳房款，继续办理过户手续，夏至仍不理睬，导致纠纷，原审认为责任在仇济方是错误的。离婚协议书约定地址与房屋产权证登记地址不完全相符是历史原因所致，仇济已积极寻找前妻配合过户，前妻也早已答应，已经解决了此问题。故原审法院认定事实不清或错误，法律适用也是错误的，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回夏至的诉讼请求。
   

夏至答辩认为：对方所说的假合同实际是房屋评估价合同，房屋评估合同不随市场变化而变化，我是按照房屋买卖合同来履行合同的。我已经办好房屋贷款手续，何时审批下来要等到过户后。由于仇济没有提供真实材料而使合同不能履行，责任应由仇济承担。另合同约定首先要办理过户手续，然后付款，现在由于过户没有办理，后面一系列手续都无法办理。仇济现认为其前妻答应协助过户，这是在法庭上才提出，已经没有意义了。　　
　　

苏州中院审理后认为，仇济与夏至签订的房屋买卖合同真实合法有效。根据昆山市玉山镇天雅房产中介服务部出具的情况说明以及原审法院向中介人员任天安所作的调查，以及昆山市玉山镇天雅房产中介服务部当庭所作的陈述，证实房屋买卖双方到房产交易中心办理过户时，夏至已将首付款带好，但由于仇济离婚协议书上约定的地址与房屋所有权证上登记的地址不符，才导致当时未能办理过户手续。夏至给仇济一周时间办理地址变更或配合过户，但期限届满后仇济没有办理好，而是要求夏至把全部房款存放在中介处。因夏至认为不符合合同的约定，仇济没有履行过户义务，他也无需先付款，导致本案纠纷发生，从这一事实反映，造成本案房屋过户不成的责任应在仇济。关于仇济认为房屋未能过户是因为夏至没有办理完贷款审批手续，没有支付首付款以及以假合同缴纳税费的上诉理由，本院认为，夏至提供的证据和法院向银行所作的调查笔录证实夏至已经向银行申请办理贷款，合同约定在办理过户时夏至只需支付除银行贷款之外的首付款，结合仇济到交易中心办理过户手续的行为表明其是同意办理过户的，也没有证据显示当时仇济以房屋贷款问题作为不予过户的抗辩。关于首付款问题，从合同约定来看，办理过户手续和夏至支付首付款属于双方应当同时履行的义务，办理过户时夏至已将首付款带好，因仇济的原因导致房屋未能过户的，应视为仇济未能履行合同约定义务，夏至有权行使同时履行抗辩权，不予支付首付款。关于税费问题，合同约定办产权证所支付的全部费用由夏至交纳，夏至交纳税费是否违反相关法律法规，属于税务部门管理的范畴，不影响仇济履行合同约定的义务。

综上，苏州中院认为，房屋未能过户的责任在仇济，应视为仇济未能履行合同约定义务，仇济构成违约。本案合同第五条约定的定金罚则适用条件为“悔约”，“悔约”包含有不履行合同义务的意思表示，在此情形下，可认定合同约定的定金类型为违约定金。故仇济构成违约，应当适用定金罚则，双倍返还定金。因仇济违约给夏至造成的损失也应由仇济赔偿。仇济上诉依据不足，本院不予支持。据此，苏州市中级人民法院于近日依法作出终审判决：驳回上诉，维持原判。（文中当事人为化名）

法规链接  《中华人民共和国合同法》

第六十条  【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十六条  【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

第一百零七条  【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条  【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。