近日，海门法院在一起农村房屋买卖合同案件中认定，出售农村住房导致不能再次申请宅基地并不是确认房屋买卖合同无效的理由，依法认定买卖合同有效，驳回了原告的诉请。

案情还原：原告潘某和被告张某系农村同组居民，1994年张某因儿子结婚而购买了潘某所有农村住房一栋，但因农村住房过户手续繁琐而没有办理过户登记，仅仅签订了一份“协议书”，并将房屋产权证转移，后潘某即搬到城镇同其子居住。17年后的今年，潘某因故搬回该村居住，但因其名下尚有宅基地一块而不能再次申请宅基地建房，故起诉到法院请求判令17年前的房屋买卖合同无效。

法院裁判：被告张某占有、使用讼争房屋达十六年之久，原告潘某在此期间从未提出过要求返还房屋，且两被告在订立合同后已支付了合理对价，法院如再行判决返还讼争房屋，与《民法通则》第四条中的诚实信用原则相悖，故驳回了原告要求被告返还房屋的诉请。

法官说法：随着市场经济的发展，农村内、农村和城市间人员流动性加强，农村宅基地使用权和农村房屋所有权转让的情况在农村相同集体组织成员间、不同集体组织成员间和农村、城市居民间时有发生。根据我国《物权法》、《土地管理法》及国务院一些列规范农村房屋买卖的法规及政策的规定，农村宅基地使用权作为集体组织成员所特有的用益物权，仅应当归属集体组织成员所拥有。故而城镇居民购买农村宅基地上房屋或跨农村集体组织买卖房屋的买卖合同理应归于无效。但同一集体组织成员间的房屋买卖——虽然通常以宅基地置换的形式出现，应当是有效的，因为在此情况下并无因房屋买卖导致农村房屋建设用地侵占耕地的情况发生之虞。本案原被告买卖合同意思真实、房屋也已经转移占有，虽然没有经过登记备案手续，但根据《房屋登记办法》第82条之规定，农村房屋办理原始和流转登记系选择性适用，并非必须登记，依据原告潘某和张某的转移“占有”、搬离和入住行为应当可以认定买卖合同的切实履行，故根据诚实信用和保护交易的原则应当认定并尊重该房屋买卖合同的效力。