2010年3月的某天，王某突然发现自家房子的所有权被登记到自己压根就不认识的李某名下了，卖房人竟是与自己签过委托合同的代理人张某，明明记得当时与张某约定房子价格要提前与自己协商，怎么在毫无预兆的情况下，自己的房子竟然成为他人的了？为了维护自己的合法权益，王某向昆山法院提起诉讼，一纸诉状将张某与李某告上了法庭，日前昆山法院依法审结了此案。

　　王某的丈夫沈某曾向张某借钱，并以涉案房屋为抵押。因为种种原因王某及沈某不能亲自办理出售自家房屋的手续，为了保险起见，张某要求他们二人一起去公证处签订委托书，特委托张某作为代理人就涉案房屋可以代为签订房屋买卖契约以及办理相关手续，王某及沈某也答应了张某的要求。签订委托书后不到半个月，张某与李某就该房屋签订了房屋买卖合同，成交价为500000元，付款方式为一次性付款，付款期限和违约责任没作规定，并于当月底就办理完所有手续将房屋登记至李某名下。庭审中，法院依法查明代理人张某仅有就该涉案房屋签订买卖合同的权利，无权决定房价、交房时间等，并且直至房屋过户张某也未将相关情况通知王某及沈某。再有，张某在李某尚未支付任何购房款的情况下，就协助其办理了房屋所有权过户登记手续，这明显与常理不合。还有，此房屋买卖合同中没有约定房屋价款的支付时间，李某于王某向本院提起诉讼后，明知原告对代理人张某代为出售涉案房屋存在异议，仍向代理人张某转账500000元，李某的行为难称善意，故张某的行为不构成表见代理。因此最终法院判决代理人张某与买受人李某之间签订的房屋买卖合同不具有法律效力，张某返还李某500000元，并限李某在一定期限将涉案房屋所有权登记至王某及沈某名下。

　　法官提醒：房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此房屋交易价格系房屋买卖合同的主要内容之一，成为出卖人与买受人进行协商的重点，而本案中代理人张某在王某及沈某对房屋出售不知的情况下就自己定下房屋价格，未免权利滥用。《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中张某的行为明显已超过代理权限，但是李某在明知原告王某与代理人张某只间存在一些异议的情况下，非但未暂时中止履行房屋买卖合同，反而向不具有代为收取购房权限的张某支付购房款，并且张某此后也未向王某及沈某交付购房款，所以买受人李某的行为并非善意，其没有理由相信张某有相应的代理权。所以结合此案情，代理人张某与买受人李某签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害王某及沈某的利益，根据《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故依法判决确认代理人张某与买受人李某只间签订的房屋买卖合同无效。