两个交往多年、关系要好的朋友因为委托购买单位集资房后房价飞涨而发生纠纷，打了多年官司，近日这起官司终于有了“说法”：虽然住了十年并登记了产权，但不等于房子就是你的了。

　　单位集资建房 说好由朋友来买

　　吴平与杨桦是相处多年的邻居和好朋友，2004年，杨桦所在的单位集资建房，吴平听说杨家不打算买房，便与杨桦磋商由吴平以杨桦的名义来买。2004年5月的一天，二人一起在杨桦所在单位集资建房办公室（以下简称“建房办”）与单位签订了一份购房协议：“集资人为建房办，出资人为杨桦，出资人购买的集资建房为徐州市某街道某小区住宅房（X楼Y号），建筑面积150平方米，单价1700元/平方米，总房款25.5万元；2004年5月15日，已付60%房款152500元，余款于上房前缴清。集资人应当在2006年8月底将符合本协议约定的集资建房，交付出资人使用”；协议还约定本集资建房不得转卖、不得转让、不得出租。当天和次日杨桦分别两次向建房办预交房款10万元和52500元，建房办出具了票号05AB、票号05CD的两张收款收据。2004年8月20日，杨桦又向建房办交了房款50800元，集资办给其出具了票号015EF收款收据 。

　　2005年11月30日，杨桦向吴平出具《房款收据》一份，内容载明“由杨桦为吴平代购某街道某小区住宅房（X楼Y号）吴平已交纳购房款贰拾万元整。 收款人：杨华  2005年11月30日”。该《房款收据》背面有吴平自书的“5.10票号05AB 100000元；5.12票号05CD  52500元；8.22票号015EF 50800元；”。2006年8月份，杨桦拿到钥匙并搬进了这套新房。2010年4月杨桦取得了该房屋的所有权证和土地使用权证。后来吴平以房子是商量好由自己买的并且自己也交了钱为由，多次要求杨桦将房屋交付给自己，但均遭到拒绝。

　　多次要房不成，上法庭讨要说法

　　2014年1月吴平一纸诉状将杨桦告上法庭，要求杨桦交付该房屋，并协助办理该房屋的产权变更登记，如杨桦不能交付该房屋，杨桦应退还自己购房款20万元并赔偿经济损失103万元。

　　吴平说自己与杨桦之间形成了委托代购关系，自己出资，让杨桦代其购买，但目前房子由杨桦占有且房证办在了杨桦名下；2004年委托杨桦买房时，当初的房屋市场价是1700元/㎡，而现在该房屋同地段的交易市场价已达1.1万元/㎡，因杨桦的违约行为导致自己在当时丧失了以1700元/㎡购买房屋的机会，如果吴平现在买该地段房子，要至少支付1.1万元/㎡，若按1万元/㎡计，吴平损失123万元，扣除当时的购房成本20万元，吴平的损失为103万元。吴平说如果杨桦不能交付该房屋，要求杨桦退还自己购房款20万元并赔偿经济损失103万元。

　　法庭上,杨桦说从未和吴平协商转让房产，不存在委托代购关系，也没有收过吴平的20万元房款，对吴平向法庭提交的《房款收据》，并不清楚，也从未在上面签字；即使存在委托代购关系，也只是帮吴平打听购房之事，因涉案房屋土地为划拨土地，单位不允许转卖、转让、出租集资房，委托代购关系也应无效。其次自己于2004年5月与单位签订购房协议，先后五次向单位交了购房款25万元，后办理了房证还住了十年；吴平提出从2005年交给杨桦20万元，但至2010年期间吴平从未向自己主张过房款或房屋之事，杨桦认为吴平的主张已超过诉讼时效。杨桦还提出即使吴平认为《房款收据》是真实的，他们之间也属于债权纠纷，与房屋买卖没有关联性。

　　双方谁是谁非 法官自有明断

　　庭审中杨桦否认《房款收据》上“杨华”的签字为其本人所写，并认为该证据不是原件，连纸张都是拼凑的。后经吴平申请，法院委托北京某司法鉴定中心对该证据进行了鉴定。经鉴定认为《房款收据》上签名字迹“杨华”是杨桦本人所写，《房款收据》没有变（伪）造的痕迹。

　　杨桦对吴平提出的房屋单价及目前市场价也提出异议，后经吴平申请，法院委托江苏某土地房地产评估公司对诉争房屋进行了鉴定，根据同区域、土地性质、可上市交易的、类似商品房2004年5月平均单价为1800元/㎡，2014年年底的房地产市场价值为150万元，折合单价9924元/㎡。

　　法院经审理后提出了以下认定意见，一、关于涉案房屋委托代购关系是否成立和有效的问题，《房款收据》上有“代购”字样，杨桦亦签字确认，因此根据《房款收据》上的其他文字内容应能确认双方存在吴平委托杨桦代理购买涉案房屋的合意。另结合杨桦与建房办签订的购房协议、杨桦三次交款收据以及原、杨桦在庭审中的陈述可以看出，吴平提交的《房款收据》上记载的房屋坐落位置和房号以及《房款收据》背面记录的三次交款的时间、数额、票号与杨桦向建房办购买房屋的坐落位置、房号、交款收据均相一致。在房屋没建成交付前，杨桦集资购买的房屋位置、房号每次交款的时间、金额、收据票号应当不为外人所知道，如果双方之间就涉案房屋的购买、付款不存在相应民事法律关系，杨桦参与集资建房系其个人事务，相关信息应仅由其个人掌握，而不应向吴平披露。杨桦主张是吴平到其家中私自摘抄，这种陈述与杨桦此前主张的双方不认识相矛盾，也不符合常理，对杨桦关于双方之间不存在代购关系的答辩意见，法院不予采纳。

　　根据双方提交的证据表明，杨桦为吴平代购集资房进行了磋商，法院确认双方建立了委托代购合同关系。原、杨桦是在平等、自愿、协商的基础上建立的委托代购关系，是双方真实意思表示，合同内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。杨桦所主张的即使存在委托代购关系，但因涉案房屋属于划拨土地，委托合同应为无效的抗辩意见无法律依据，法院不予采信。

　　二、关于建房办与杨桦的约定是否影响本案房屋买卖合同效力的问题。单位集资建房，是由单位统一组织筹备办理建房等手续，由职工自己选择是否参与的建房行为，因此单位在集资建房中与单位职工不得转卖、转让、出租的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工选择将自己集资所取得的房产转让给他人时，单位与职工的约定不能对抗第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的协议无效。

　　三、关于吴平交付房款的认定问题。吴平主张与杨桦一同到杨所在单位三次交付房款累计金额为203900元，杨桦不予认可，而根据吴平提交的《房款收据》，法院确认吴平支付购房款为20万元。

　　四、关于杨桦主张吴平的起诉超出诉讼时效的问题。吴平委托杨桦代购房屋，该房屋于2010年4月方才办完权属证书，之后杨桦未向吴平交付房屋并办理过户手续；诉讼时效应从2010年4月起计算。吴平于2010年6月向法院提起诉讼，要求判决杨桦杨桦将其购得某街道某小区住宅楼（X楼Y号）房屋一套向其交付，并协助吴平办理该房屋的产权变更登记。法院进行了诉前调解；因调解未果，2012年2月10日，法院立案受理；杨桦提出管辖异议，法院驳回了杨桦的异议。2013年3月，吴平撤回起诉。2014年1月，吴平再次起诉，其起诉没有超过诉讼时效，对杨桦杨桦的抗辩意见，法院不予采信。

　　综上，法院认为，鉴于吴平与杨桦之间建立的委托代购合同成立，合法有效，并已实际履行，吴平向杨桦支付代购房款20万元，杨桦也在单位购买了诉争房屋，现该房由杨桦实际占有使用，并办理了权属证书，杨桦没有按照委托合同约定将诉争房屋交付吴平，构成违约。杨桦作为受委托人，基于委托关系处理委托事务，取得的财产，应当转交给委托人。吴平作为委托人，有权要求杨桦交付诉争房屋并协助办理产权变更登记，吴平的主张具有事实和法律依据，法院予以支持。至于杨桦在委托代购合同中为吴平垫付购房款，杨桦可向吴平另行主张权利。

　　最终法院判决杨桦于判决生效之日起三十日内向吴平交付某街道某小区住宅楼（X楼Y号）房屋并协助吴平将上述房屋所有权证、土地使用权证过户到吴平名下。同时本案诉讼费20930元由杨桦负担

　　宣判后杨桦不服，向徐州市中级人民法院提出上诉，后经徐州中院二审后，驳回上诉，维持原判。

　　法官说法：本案二审的争议焦点有两个，一是吴平与杨桦之间就涉案房屋所形成的法律关系及其效力如何判断。二是吴平提起诉讼时是否超过诉讼时效期间。

　　关于吴平与杨桦之间就涉案房屋所形成的法律关系及其效力判断问题。涉案涉案房屋目前虽然登记在杨桦名下，但并不能因此确定杨桦就是该房屋的所有权人，因为房屋产权登记仅是一种行政审查，是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，房屋产权登记并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。

　　首先，杨桦所在单位2004年前后集资建房，涉案房屋即为当时集资建房所建。吴平非该单位职工，无法以个人名义参与，吴平主张涉案房屋为其委托杨桦所代购并交给杨桦20万元款项，还提供了杨桦向其签字出具的《房款收据》予以证明。虽然杨桦对此事实一概否认，但经司法鉴定，《房款收据》中收款人处的签字能够认定是杨桦所为。尽管双方当事人陈述的事实不尽相同，且杨桦基于自身利益考虑在诉讼中曾就其亲身经历的事实作出过不实陈述，但杨桦在单位集资建房时，曾接受吴平委托为之代购房屋，并据此收取了吴平交纳的购房款，这是双方当事人不争的事实。其次，《房款收据》是本案中吴平证明其事实主张的核心证据，该证据虽与格式规整、内容完备的民事合同有所差别，但足以证实吴平、杨桦为合同相对双方；双方之间发生了由杨桦为吴平代购房屋的关系；吴平已缴纳20万元购房款；代购的房屋为某街道某小区住宅楼（X楼Y号）。杨桦既已对《房款收据》的内容签字确认，应当确认杨桦对此委托购房的认可。再次，杨桦向吴平出具《房款收据》前已收取了吴平的20万元购房款，依照当时的房价水平及杨桦提供的《某公司集资建房购房协议》，涉案房屋的总价才25万余元，20万元购房款已经是房屋的绝大部分总价。在双方当事人均认可杨桦曾受吴平委托为之代购房屋、且杨桦又先后收取了吴平大额购房款的情况下，杨桦否认涉案房屋系其为吴平所代购，只是帮吴平打听买房之事，那么其为何陆续收取吴平大额购房款且签署《房款收据》？杨桦没有且不能作出令人信服的解释。杨桦二审中提供了银行存单、银行交易明细等证据以证明其购房资金的来源，表明购房款系其个人支付，二审法院认为该证据与本案的关联性无法认定。即便杨桦曾支付过部分购房款，也有过代购过程中的垫付行为，如果杨桦认为吴平支付的20万元不足以清偿其在代购过程中的支出，可另行向吴平主张权利。

　　综上，杨桦与吴平就涉案房屋建立了委托代购合同关系，吴平系实际购买人。涉案房屋为杨桦单位集资建房所建，杨桦通过为吴平代购房屋，将其参与本单位集资建房的资格和权利转让给了吴平。杨桦与吴平就涉案房屋并不存在买卖关系，双方之间仅是对参与单位集资建房的资格和权利进行了转让，故涉案房屋当时有无竣工、是否办理了权属证书、房屋所占土地使用权的取得方式等，均不影响双方当事人转让集资建房资格和权利的效力，杨桦主张委托代购合同违反法律强制性规定、应属无效，依法不能成立。杨桦虽主张双方之间的委托代购合同已由其于2005年12月单方解除，但合同的解除须符合《合同法》93条、94条规定的几种情形，如：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；并且当事人解除合同时，还需依法律规定向对方履行通知义务。本案中杨桦主张其与吴平之间的委托合同已经解除，但没有提供充分证据进行证明，因此杨桦的这个主张也是不能成立的。

　　关于吴平提起诉讼时是否超过诉讼时效期间的问题。杨桦认为她与吴平的委托代购合同2005年12月就解除了，而吴平2010年6月才起诉，因此吴平起诉时已超过诉讼时效期间。但这只是杨桦以她的自述时间作为诉讼时效期间起算点的，而法院查明双方争议房屋于2010年4月才办完权属证书，此后杨桦未向吴平交付房屋并办理过户手续，诉讼时效应从2010年4月起计算。吴平于2010年6月向法院提起诉讼，经法院调解未果，后来的法院受理--杨桦提出管辖异议--吴平撤回起诉--2014年1月吴平再次起诉，这期间均属于诉讼时效的中断情形，因此起诉没有超过诉讼时效。另外杨桦提出管辖异议的问题，因为双方争议的房屋在某区，依照法律规定由不动产所在地人民法院专属管辖，因此杨桦的异议也不成立。（文中人物为化名）

　　法官建议：1、我国民法通则第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。对于通过平等协商签定的合同，当事人应当本着诚实信用的原则行使权利、履行义务，否则将承担败诉责任并要承担相应的诉讼费用。

　　2、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

　　3、法律不保护权利上的睡眠者。主张权利、伸张正义也是有时效限制的，超过时效再去主张权利，法律一般不予保护；另外法律始终保持被动性和中立性，法律尊重当事人的意思自治，但对权利人没有请求过的事项也是不会过问和审查的，因此提醒享有权利、怠于主张权利的人一定不要躺在权利的“床”上睡大觉了。