2008年4月29日，原告以X房产中心的名义（甲方）与秦某（乙方）签订居间合同。双方约定：乙方委托甲方购买商品房或门市房，甲方通过各种途径帮乙方联系房源，如乙方愿意购买甲方联系的房源，甲方代收乙方房价10%的定金，如甲方收到乙方的预付定金时，乙方放弃购买甲方联系的房源，乙方所交定金将作为违约金。乙方按照房产总价的1%支付乙方佣金。乙方不得与甲方联系的出售方私自成交，否则甲方有权追赔乙方房产售价10%的违约金。合同签订后，原告向被告收取了10元的费用并带被告前往泗洪县某小区看房，但由于被告对该套房屋并不满意，因此，原告没有继续就房屋买卖事宜与该套房屋的房主进行相应的磋商和谈判，后被告又通过其他途径与该房屋业主进行了磋商，并于２００８年５月4日同房主达成房屋买卖协议，以房价款１４万元买受该房屋，为此原告以被告与房主私自成交构成违约，要求被告承担14500元的违约金，双方因此形成诉讼。

 

泗洪县人民法院认为：被告为了寻求房源而与原告签订居间合同，原告作为居间人已为被告提供了房源信息，并带被告前往房产所在地与该房屋居住人进行了商谈，但被告在获得居间人提供的媒介服务后，又通过其他途径与该房屋业主进行了磋商，并达成房屋买卖协议。因此居间人已按约完成了媒介服务的合同义务，原告虽然未促成合同成立，但被告达成房屋买卖协议的结果与原告提供的媒介服务存在因果关系，被告的交易行为，违反了居间合同的约定，应当承担违约责任。被告房屋买受价为140000元，而原告如促成合同成立，应得到的居间报酬为1400元，即原告因被告违约而承受的损失为1400元，而原、被告双方约定的违约金比例10%即14000元已显著过高于违约给原告造成的损失，对于被告请求调整，符合法律的规定，本院予以支持。其违约金的调整空间以弥补原告的损失并以不超过其损失的30%为宜。

 

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

 

被告秦某支付原告谢某违约金1500元。于本判决生效后10日内履行完毕。

 

一审宣判后，原告不服提出上诉，其上诉称：一审法院认定被上诉人秦某违约是正确的，根据合同关于违约责任的约定，秦朗应当支付违约金14000元。一审法院认为违约金过高予以调整违背法律规定，请求二审法院依法改判，支持谢某要求秦某支付违约金14000元的一审诉讼请求。

 

被上诉人秦某未到庭答辩。

 

二审法院查明的事实与一审相同。

 

二审法院经审理后认为：上诉人谢某以“泗洪某源房产经济服务中心”的名义与秦某签订的“看房协议”，约定：秦某委托谢某购买商品房，如秦某愿意购买联系的房源，应按照房产总价的1%标准支付佣金；秦某不得与谢某联系的出售方私自成交，否则有权追赔房产售价10%的违约金。该协议具有居间合同性质，合同双方当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，合同依法成立并有效。谢某作为居间人已为秦某提供了房源信息，但秦某在获得居间人提供的媒介服务后，又通过其他途径与该房屋业主进行了磋商，并达成房屋买卖协议。秦某的行为违反双方“不得与居间人联系的出售方私自成交”的合同约定，构成违约；根据合同约定，违约方应承担“房产售价10%的违约金”。一审诉讼中，秦某认为约定的违约金过分高于上诉人的损失并请求法院予以调整。上诉人在一审诉讼中没有就因被上诉人违约给自己造成的损失进行举证。本案中，秦某房屋买受价为140000元，而谢某如促成合同成立，应得到的居间报酬为1400元；按双方约定的违约金为价款的10%计算即14000元，显然高于谢某的实际损失。故一审法院以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错等因素，根据公平原则对违约金予以调整，违约金以不超过守约方损失的30%为标准酌定为1500元，一审法院确定的违约金数额并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

 

本案中的争议焦点之一即为违约金调整的标准。

 

在本案审理过程中，产生两种观点：

 

一种观点认为：本案违约金的约定，显著过高。如合同完全履行，乙方获得1400元的报酬，即为乙的损失，应当以此为基础计算违约金，不超过30%计算。违约金应调整为420元。

 

第二种观点认为：违约金以补偿性为主兼具惩罚性，故违约金应调整为1400元，以弥补居间报酬的损失。

 

第三种观点认为：双方当事人约定的违约金为14000元，此为当事人的预期损失，因此违约金的计算数额应为在此基础上的30%，即为4200元。

 

笔者大致赞同第二种观点。在本案中，原告作为居间合同的居间人，其损失并非财产性损失，而是一种行为，其在经济上的损失是对其预期可得利益即佣金的损失。第一种观点中违约金的数额显著低于守约方的损失，第三种观点中违约金的数额显著高于守约方的损失，故笔者对其均不予采纳。但一、二审法院在考虑本案的违约金计算标准时，仅从违约金的补偿性进行思考，而未兼具违约金的惩罚性。应当在对守约方进行补偿的前提下，对违约方进行必要的惩罚。故笔者认为本案中的违约金应当在弥补其佣金损失的基础上适当增加对违约方的惩罚，违约金的确定为2000元为宜。