随着小区住宅的不断增多以及《物权法》的即将实施，物业纠纷案件，如物管费的征收、小区安全、车库车位的收费等问题接踵而至，出现大幅增长的趋势。 2007年以来，淮安市淮阴区法院立案受理了13件物业管理类案件，比去年同期上升近50%。对此现象，该院分析了案件增多的原因并提出解决此类问题的对策。

一、物业纠纷案件增多的原因

一是法规不健全矛盾突出。目前我国尚无统一的物业管理法律、法规，即将实施的《物权法》也仅在第六章“业主的建筑物区分所有权”有部分规定，即便如此，不少学者对小区管理存在的问题也不断的提出合理化建议，建议制定《物权法》的实施意见，以期进一步完善。各地的地方性法规及政府规章的规定则较为笼统，不能涵盖各种权利义务关系，直接导致物管乱收费、乱管理，以致于出现小区物管被业主集体罢免等现象。

二是权力被滥用管理混乱。由于物业管理企业（公司）在专业知识以及经济实力等方面的优势地位，在履行物管合同时，业主或业主委员会与物业管理企业（公司）实质上的权利义务归属发生了偏离，物业管理企业（公司）在物业管理与服务活动中滥用或扩张受托管理权限，致使受托管理权异化，导致业主对物管的不满，引发纠纷，业主甚至以不缴物管费进行对抗，使得物管纠纷官司的产生。

三是权利不行使纠纷较多。部分业主只认识到对其独占物权部分行使权利，对共有部分则以放弃权利不履行义务。另外，业主委员会在大部分小区尚未成立，即使成立，也不能积极或正确履行其职责，保护业主合法权益，替业主解决实际问题，如房屋维修问题等，以致业主的权益收到侵犯却无处投诉。有的虽然小区实行业主自治，业主委员会直接参与管理，但却以获取自身利益为出发点，甚至损害业主权益，引发业主的不满，致使纠纷产生。

四是监管不到位效力太差。对物业公司的监管，我国法律、行政法规目前尚没有设定一个专门的机构，部分地方性法规及政府规章虽然设定了一些专门机构，但具体权限不明确，导致监管不到位的现象大量存在。现实生活中，一般只有业主的监督，业主委员会起的作用反而不大，而业主的团体意识不是太强，监督的力度较弱，物业公司对小区的管理往往“为所欲为”。

二、解决物业纠纷案件的对策

一是完善立法，使得维权有法可依。明确政府、开发商、物业管理、业主以及业主委员会之间的法律关系和权利义务以及行为规则，平衡各主体之间的利益。对业主关心较多的物业收费、小区安全、卫生、公共面积的权属划分以及车库车位的归属等问题作出较为具体易于操作的规定，充分保障广大业主的合法权益。

二是加强宣传，使得法治深入人心。加强法治宣传工作，各地司法行政部门、法院、律师协会及消费者协会要定期深入住宅小区，采用各种形式宣传相关法律常识，尤其是对《物权法》的宣传更要加大力度，提高业主及物业管理企业（公司）的法律意思，使得法治深入人心，提高物业公司依法管理小区、业主依法维权的法律意识。

三是加大监管，使得物管依法管理。在法律、行政法规尚没有设定专门机构监管的情况下，地方性法规及政府规章可以设定专门机构对物业管理企业（公司）进行监管，有关部门应严格审查物业管理公司的资质，提高设立物业公司的条件，创造和维护公平竞争的物业管理市场环境，落实业主自己选择物业管理公司的权利；同时加强对物业管理收费的监管，依法查处物业管理中的不规范行为，以切实有效的监管促进物业管理行业的规范发展。

四是加强调解，使得纠纷妥善处理。当物业公司与业主矛盾无法解决时，诉讼便成了最终的选择。物业管理纠纷案件，牵涉面较广，涉及到物业公司的合法权益，如物管费的收取；涉及到广大业主的权益保护，如小区安全、车库车位费收取后的去向等问题，原被告双方的矛盾较为尖锐，处理不好极易转化为社会纠纷。法院在处理该类案件过程中应充分考虑法律效果与社会效果的统一，积极引入调解机制，加大调解力度，力争审结一案解决一类纠纷，达到案结事了的效果。