法院：开发商提供错误联络方式应担责

　　开发商写错业主电话，导致业主迟了两个月才收到交房通知，这期间的违约责任由谁承担？双方协商不成，业主遂起诉开发商，该起纠纷前后经过镇江市消费者协会调解、法院一审、二审，历时一年多。日前，镇江市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　迟到的交房通知，孰对孰错

　　2013年7月13日，王刚民与镇江市某开发公司签订商品房买卖合同。王刚民向该开发公司购买位于镇江市某高档小区一楼的商品房一套，价款151万多元。合同约定开发商应当于2013年12月底前通知王刚民前来交付房屋。

　　合同中载明的王刚民通讯地址为本市京口区某小区2幢303室，联系电话为139*********。开发公司逾期交房的，王刚民可选择向该公司主张自2014年1月1日起至实际交付之日止已交付房款0.3‰的逾期交房违约金。

　　2013年12月23日，开发公司以顺丰速递的形式向王刚民寄发房屋交付通知书，要求其至该小区物业中心办理房屋交接手续。因其提供的收件人电话与合同中载明的联系电话不符，导致通知书于2013年12月27日被作为退回件处理。

　　2014年2月19日，该公司又以邮政特快专递的形式向王刚民寄发房屋交付催告函，王刚民收到。2月27日，王刚民与开发商客服人员商谈交付事宜时，该客服人员表示应以合同截止日即2013年12月31日为交付时间并拒绝承担违约责任。

　　消协组织调解无果，支持消费者诉讼

　　开发商拒绝承担违约责任后，王刚民遂于2014年4月3日向镇江市消费者协会投诉，并于4月29日向开发商回函，要求先行交接房屋，各项费用待协调或者判决后办理。对此，开发商于5月5日回函，拒绝承担违约责任和先行交付的提议。

　　镇江市消协于2014年5月份，组织双方以及消协的律师团队进行调解。开发商坚决认为商品房买卖合同明确约定房屋交付期限为2013年12月31日，合同附件明确载明王刚民未收到交付通知的，以合同约定的交付截止日即2013年12月31日为交付日。开发商对未送达的交房通知不负责任。而且认为直至实际交付前的物业服务费应由消费者承担。对于市消协提出的为避免扩大损失先行交房，物业费的具体承担待协调或者诉讼另行处理的意见不予接受。

　　2014年7月24日，市消协出具书面的情况说明，认为开发商在纠纷中存在过错：1、其发出的房屋交付通知函由于向快递公司提供的电话号码错误导致不能完成投递，且未按合同约定采取补救措施。2、补充协议条款与示范合同文本条款相冲突，系单方免除责任的格式条款，认为条款违反消法规定。3、对于消协提供的方案，开发商不予接受，造成损失扩大化。消协因此支持消费者通过法律途径维护合法权益。

　　解读格式条款，判决水到渠成

　　王刚民遂向镇江市润州区人民法院提起诉讼，要求开发商交付房屋，支付自2014年1月1日起至判决之日止的逾期交房违约金90913元。

　　法院经审理认为：房屋买卖合同第十一条约定了商品房达成交付条件后，出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续。而补充协议第九条规定了买受人未收到交付通知后的法律后果，即以2013年12月31日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；补充协议第二十三条对联络方式和通知作了具体规定，即联络方式以合同记载的电话和通信地址为准，在本案中应当以本市京口区某小区2幢303室，联系电话为139*********作为王刚民的通信地址和联络电话。该条第二款更具体规定了以特快专递通知的，以收件人签收日为送达时间；因接收方或者其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。

　　在本案中王刚民之所以未收到开发商第一次发函，系因为顺丰快递根据开发商提供的错误电话号码一直未能联络到本人导致快件退回，故买受人未收到交付通知的原因并非买受方或其签收人原因，而系出卖人的原因。

　　根据诚实信用原则，只有在出卖人善意、完全履行通知交房义务的前提下，因为买受人的原因导致买受人未能收到通知的情况下才能适用第九条的规定，因此在开发商提供错误联络方式的情况下，导致通知未被消费者实际收取，不能以合同确定的截止日2013年12月31日作为房屋的交付日。

　　违约金的计算按照合同的约定，应按照买受人已交付房款的0.3‰标准自2014年1月1日起至实际交付之日止，由出卖人承担逾期交房违约责任。据此，润州法院一审判决：开发商向王刚民交付房屋，并支付逾期交房违约金90913元（2014年1月1日至起诉之日）。开发商不服， 提起上诉。

　　【法官释法】

　　承办法官何莉婷告诉记者，合同第九条系开发商单方拟定的定型化条款，在其有多种解释可能性存在时，应当适用较有利于相对人的解释，由条款使用人承担不明确的危险性。因此在开发商提供错误联络方式的情况下，导致通知未被消费者实际收取，不能以合同确定的截止日2013年12月31日作为房屋的交付日。

　　作为房屋交付义务人的开发商，其在第一次未能履行交付通知义务后，只要按照合同约定再次履行通知交房，并且将房屋保持在适于交付状态，则即使王刚民未积极受领，开发商的交付义务应当视为履行完毕。

　　但本案中，开发商尽管多次寄发要求交付的通知，但直到2014年5月21日，市消协组织双方调解时以至法院受理该案庭审时，开发商的交付依然是附有条件的，即要求王刚民交纳2013年12月31日起至实际交付日止的物业服务费。

　　双方的买卖合同和补充条款，仅仅约定了物业费的负担在开发商和买受人之间变更的时间节点，而未约定买受人应当向开发商缴清物业服务费的前提下，开发商才有交付房屋的义务。物业费的交纳与房屋的交付系不同的法律关系，牵涉到不同的法律主体，故将物业费的交纳附加为交付房屋的条件，应认定为开发商并未按照合同的本旨提出给付，相反其附加条件交付的行为应认定为拒绝交房。