房屋租赁市场交易频繁，在合同履行中常因欠租、解约、损失扩大而引发纠纷。当租赁合同陷入长期僵持、房屋空置资源浪费，守约方与违约方的责任该如何界定？损失又该如何合理分担？近日，苏州市吴中区人民法院审结了一起陷入履约难题的经营用房租赁合同纠纷案件，依法适用民法典规定，秉持公平与诚信原则，妥善化解合同纠纷，明晰市场主体权责边界，以司法裁判引导规范租赁行为、优化营商环境。

出租人甲公司与承租人乙公司于2023年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期为33个月，自2023年9月起至2026年5月止，首期租金及物业费在合同签订后3日内支付。租赁合同签署当日，乙公司支付了履约保证金1.5万元，甲公司将租赁房屋交付给乙公司。后因乙公司未按合同约定按时支付首期租金及物业费，甲公司于2023年9月1日向其发送《催告函》，要求乙公司一次性付清首期费用，但乙公司并未支付。10月20日，甲公司再次发送《商务通知函》，告知乙公司已经构成根本违约，甲公司有权单方面解除合同，并要求乙公司承担违约金及不予退还履约保证金。当日，甲公司要求乙公司前来洽谈退租事宜并签署退租协议，乙公司回复下周前来办理，并表示履约保证金无需退还，但双方实际并未办理解约手续。

此后，甲公司未收回房屋、另行处置，租赁合同陷入长期僵持，甲公司因此诉至法院要求解除租赁合同，并主张乙公司支付2023年9月至2025年1月之间的租金、物业费及违约金等款项共90余万元。乙公司则辩称其未实际使用租赁房屋，租赁合同已解除。

吴中法院经审理认为，合同当事人一方违约后，需要承担相应违约责任，同时守约方应当采取适当措施防止损失的扩大。乙公司在签订租赁合同后拒不履行支付租金等义务，其行为已表明不再继续履行合同的意愿，致使合同目的不能实现，而甲公司迟至诉讼时才主张行使解除权，在此期间未采取收回房屋、另行招租等必要措施防止空置损失扩大，未履行减损义务，无权就本可避免的“扩大损失”要求赔偿。结合出租人甲公司发送《商务通知函》并要求乙公司前来洽谈签署退租协议，乙公司亦表示履约保证金无需退还等情况，能够认定双方预见到合同无法继续履行，均同意解除合同，即使没有签署书面退租协议，也应认定租赁合同关系已事实上解除。

本着解绑合同双方的法理精神，从维护双方合法权益特别是守约方的合法权益，有效盘活社会闲置资源角度，法院依法适用民法典相关规定，并根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同约定的违约金条款、约定租赁期限及实际履行情况，以及合同解除后原告寻租期损失、被告的过错程度等因素，认定案涉《房屋租赁合同》于2023年10月20日解除，并判令乙公司支付房屋租金、物业费、违约金等共16余万元。判决后双方均未提起上诉，该案判决已经生效。

法官提醒：市场主体在订立、履行合同时，应秉持诚实信用原则。合同无法继续履行时，双方应积极协商解除、清算费用，避免拖延扩大损失。出租人发现承租人不再履约时，应及时收回标的物另行处置；承租人确需提前解约的，应及时通知并配合交接，依法承担合理违约责任。遇到合同僵局时，可通过司法途径申请解除，以合法途径定分止争，共同维护诚信守约、规范有序、高效便捷的法治化营商环境。