基本案情：

2023年1月18日，在执行汪某某诉林某丙等民间借贷纠纷一案中，法院根据汪某某申请，查封林某丙所有的某村委会在集体土地上开发的“小产权房”。林某甲（林某丙之父）于2023年4月19日提出执行异议，主张宋某（案外人）在2015年2月7日将系争房屋及阁楼过户给林某甲，其通过将坐落于某小区21号楼房屋置换给宋某的方式，即视为其已全额支付系争房屋及阁楼等的购房款，要求解除对系争房屋及阁楼等的查封措施，被法院驳回异议请求。后林某甲主张其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉标的物，以房屋置换的方式向原权利人支付了全部价款，对系争房屋及阁楼等享有足以排除执行的权利为由提起案外人执行异议之诉。

法院审理:

人民法院经审理认为：2011年林某丙向宋某借款20万元，并以系争房屋及阁楼等（小产权房）作为借款担保。2012年5月1日，宋某作为买受人与出卖人某某村委会签订《房屋销售合同》，根据其办理系争房屋及阁楼等的权属手续，该房屋及阁楼等的实际买受人系林某丙。借款到期后，林某丙未向宋某返还借款。2015年2月7日，林某丙以其胞姐所有坐落于某小区小产权房屋抵偿向宋某的20万元借款，即家人代林某丙清偿20万元债务，此时林某丙及其家人要求宋某协助将系争房屋及阁楼等权属手续登记的权利人变更为林某甲（林某丙之父），即林某丙同意林某甲对系争房屋及阁楼等享有权利，并非无偿转让财产，不违反法律规定。系争房屋及阁楼等的转让不可能办理物权变动手续，权利人对此享有使用权。综合系争房屋及阁楼等后续多由林某丙居住使用，及林某甲、林某丙对房屋均有出资的事实，应认定系争房屋及阁楼等为林某甲与林某丙的共有财产。林某甲与林某丙对系争房屋及阁楼等的共有方式没有明确约定，两人具有家庭关系，如根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条（《中华人民共和国民法典》第二百九十九条）有关共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有的规定，认定系争房屋及阁楼等为林某甲、林某丙父子共同共有，对林某甲显失公平。按照双方对系争房屋及阁楼等的出资额，认定林某甲、林某丙对系争房屋及阁楼等分别享有71.42%、28.58%的份额较为公允。

因林某丙未履行本院生效民事判决确定的义务，法院可以依法执行其享有共有权的房屋，拍卖后对所得价款予以分割以偿还汪某某的债务。林某甲对林某丙的共有部分享有优先购买权，但该优先购买权不能排除执行。系争房屋及阁楼等是整体财产，其使用目的及范围均不可分，应当视为不可分割的共有财产；虽然林某甲及林某丙对此享有不同的产权份额，但如果仅拍卖林某丙享有的房屋份额，则有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，在执行阶段应整体拍卖，成交后保留71.42%变现份额归林某甲所有，对该变现份额不得执行。

据此，法院作出判决：一、驳回原告林某甲停止执行坐落于某小区房产、车库、储藏室（负一层）及阁楼的诉讼请求；二、在执行坐落于某小区房产、车库、储藏室（负一层）及阁楼时，原告林某甲在同等条件下享有优先购买的权利；三、不得执行原告林某甲对坐落于某小区房产、车库、储藏室（负一层）及阁楼享有的百分之七十一点四二（71.42%）变现份额。一审宣判后，当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

法官说法：本案主要涉及案外人对已被查封的小产权房主张权利情形下，其是否享有足以排除强制执行的民事权益的认定问题。

小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等税费，无法取得不动产管理部门颁发的不动产权证。小产权房由被执行人实际占有、使用或收益的，即使无合法产权证明，依然可以作为被执行人责任财产予以查封。根据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号），明确规定对不具备初始登记条件的无证房屋可以进行“现状处置”，并以拍卖成交价款对债权进行清偿。但处置时应当在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人自行负责。如作为执行标的物的小产权房并非被执行人的责任财产，则真实权利人的物权理应受到保护，当案外人主张对房屋享有足以阻却执行的民事权益时，则需证明其享有足以排除执行的实体权利。

实践中，被执行人为逃避对其财产的执行，往往会通过与案外人相互串通，以虚假交易、倒签等方式伪造合同，案外人则会利用物权期待权制度，以对执行标的享有物权、用益物权等物权或特殊债权为由提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，对于案外人对有权属争议的小产权房提起的执行异议之诉，需要通过审查案外人是否已在查封之前合法占有房屋，既包括对房屋进行直接控制和管领的直接占有，也包括通过占有改定方式的间接占有；审查案外人是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，尤其是以房抵债情形下对以物抵债协议真实性的认定；审查是否存在系非因案外人自身原因未办理过户登记或未作为出名人订立买房买卖合同的情形，此种情形下对案外人无过错要件的认定尤为重要。

案外人执行异议之诉制度赋予案外人相应的救济途径，案外人提起执行可以要求停止执行和确认实体权利。通常而言，通过审查房屋买卖合同的效力，进而确定案外人是否享有真实合法的权利，是案外人请求排除强制执行的要件之一，如果不存在其他不能、不宜直接审理确认之诉情形的，将确认实体权利的诉讼请求一并审理是执行异议之诉的必然路径，如经审查认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益，则能有效维护案外人的实际权利。根据《中华人民共和国民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。即共有人对共有物是按份共有还是共同共有有约定的，遵循意思自治原则，依照其约定予以认定；如共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，推定为按份共有，以保障共有人的权利义务清晰、明确，确保共有财产最大限度的利用或增值。在此需要强调的是，共有人具有家庭关系的，在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的共同财产，血缘、婚姻系其根基纽带，共有人在共有基础丧失或者有重大理由需求分割财产时请求分割共有财产，明确各自份额。

权利人对“小产权房”享有使用权，被执行人与案外人对争议房屋均有出资，应认定争议房屋为其共有财产。本案中，通过对案件的全部证据，运用逻辑推理和日常生活经验，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查，从而认定系争房屋及阁楼等为林某甲、林某丙父子共同共有，二两人为争议房屋出资数额不等，对争议房屋共有方式没有明确约定，两人具而有家庭关系，如根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条（《中华人民共和国民法典》第二百九十九条）有关共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有的规定，认定争议房屋为被执行人与案外人共同共有，对案外人或申请执行人有失公允。因此，按照双方对系争房屋及阁楼等的出资额，认定林某甲、林某丙对系争房屋及阁楼等分别享有71.42%、28.58%的份额较为公允。争议房屋应整体拍卖，案外人林某甲在同等条件下享有优先购买的权利，且不得执行案外人的变现份额。