业主购买小区停车位后发现无法正常使用，开发商却表示车库已验收合格，拒绝担责。业主应如何维权？谁又该对此负责？近日，昆山市人民法院依法审结一起车位纠纷案，法官妥善处理合同履行僵局引发的纠纷，既保障业主合法权益，也为规范开发商车位销售行为提出明确指引。

【基本案情】

胡先生是某住宅小区的业主。2018年3月至2019年6月期间，胡先生先后购置了位于小区地下车库内相邻的1513号与1514号两个停车位，并分别与开发商某房地产公司签订《车位使用权转让合同》。其中，1513号是长度较长、面积较大的“子母车位”，转让价格为108000元；1514号是普通车位，转让价格为71000元。

双方签订合同时，地下车库尚未竣工，合同后附车位位置布局图，但图中仅标记了车位所在位置，未明确列明车位长度、宽度以及车道距离等具体尺寸参数，合同中注明“车位实际情况及具体位置以实际交付状况为准”。

2019年12月，该地下车库完成竣工验收并取得交付备案证书。2020年1月，开发商工作人员向业主现场说明，紧邻楼梯、墙壁处的靠边车位将空置，不会对外出售、转让或出租。随后，胡先生接到车位交付通知。

在办理交接过程中，胡先生却发现两个车位停车均有使用障碍：1513号车位无法一次性停车入库；1514号车位更是前后空间狭小，右侧距离障碍物过近，难以通行。

胡先生认为两个车位的空间距离不符合《车库建筑设计规范》中的行业规范要求，多次向开发商某房地产公司反映问题。2023年7月，房产销售人员告知胡先生可为1514号车位办理更换，该车位不会再对外出售。但开发商后续并未积极跟进处理，问题迟迟未解决。

多次协商无果后，胡先生于2024年3月诉至法院，请求判令被告某房地产公司退还1513号车位使用权对应价款的一半即54000元；解除双方就1514号车位签订的合同，退还全部价款71000元。

【法院审理】

经实地勘验测量，1513号车位左侧前部为柱体，1514号车位右侧紧靠柱体、墙壁和楼梯，两个车位前方垂直车道宽度约为5.1米。现场驾驶商务七座轿车进行停车试验，结果显示：在周围车位均有车辆停放的情况下，1514号车位无法进出；1513车位虽可一次性驶出，但车头向前行驶于左前方借位，倒车入库无法一次性完成，需调整两到三次，若想一次性完成倒车入库，需从距车位30余米的拐口处先行掉头，后持续倒车行驶入库才可完成。

法院经审理认为，原被告双方签订的关于1513号、1514号车位的《车位使用权转让合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，两份合同合法有效。

关于1513号子母车位：胡先生在与开发商沟通过程中，仅提及该车位车头向前垂直倒车入库一次性停车存在障碍，并未提出退换，其诉讼请求也表明其已接受了该车位的交付并实际使用。该车位垂直式后退停车对应的通（停）车宽度为5.10米左右，略低于《车库建设设计规范》中建议的5.5米，但该规范表述为“宜符合”，属推荐性标准，并非强制性要求。从现场试车情况来看，该车位基本符合商务七座轿车日常停车需要，尚未达到需以退还价款方式平衡双方权利义务的程度，故对于原告要求退还该车位一半价款的诉请，法院不予支持。

关于1514号车位：该车位前后空间狭小，右侧距离障碍物过近，客观上无法正常使用。开发商曾于2020年1月告知购买车位业主，紧邻楼梯、墙壁处靠边车位不会对外出售,但仍将该车位卖给胡先生，存在明显违约行为。原告此后多次交涉，房产销售工作人员于2023年8月表示可以更换，但后续又拖延推诿，违反诚实信用原则，导致合同履行陷入僵局，原告合同目的无法实现。故对于原告要求解除合同并退还全部价款的诉请，法院予以支持。

最终，法院判决：原告胡先生与被告某房地产公司签订的关于1514号车位的《车位使用权转让合同》权利义务关系终止，某房地产公司向胡先生返还1514号车位购买款71000元；驳回原告胡先生其他诉讼请求。一审宣判后，双方均未上诉，判决现已生效。

【法官说法】

竣工验收是建设工程交付使用前的法定程序，旨在确保项目符合基本的工程质量与安全标准。但竣工验收并不能完全覆盖所有具体部位（如单个车位）的实际使用功能，例如在本案中，尽管车库整体已通过验收，但1514号车位因结构性缺陷无法正常使用，仍属于合同标的物的瑕疵，开发商不能对此免责。

在未明确约定车位具体尺寸参数的情况下，判断车位是否满足合同约定，法院不仅应审查其是否符合行业规范，还应注重实际使用效果与合同目的实现程度。例如本案中1513号车位虽不完全符合《车库建筑设计规范》建议“宜符合”的通（停）车宽度标准，但基本能满足日常停车需求，未构成根本违约，不宜轻易否定合同效力或退款。

业主在遇到此类问题时，可首先与物业或开发商沟通协商，要求整改或采取补救措施，并注意保留照片、视频、测量数据等车位现状证据和沟通记录。若协商无果，可向当地房地产主管部门、消费者协会等监管部门投诉，必要时通过司法途径维权。

在此提醒：消费者在购买车位时，要仔细审查合同条款，明确车位尺寸、位置、使用权限等关键信息，避免因合同约定不明导致维权困难。开发商在销售及交付过程中，亦应秉持诚信精神，对存在明显使用障碍的车位负有及时告知及补救义务，否则应承担相应不利后果。