“好不容易通过司法拍卖拿到新房，想装修却被物业阻拦，又是断水又是断电，连电梯都不让正常用，日子简直没法过了！” 回忆起去年年底的遭遇，高某仍感到十分无奈。

最近，昆山市人民法院的一纸判决帮他讨回了公道，也为物业服务行为划定了法律“红线”—— 物业服务企业不得以任何理由、任何形式损害业主的基本生活权益。

2024年10月，高某通过司法拍卖平台成功竞得一套房屋，法院出具裁定书确认该不动产归高某所有。拿到法律文书的高某满心欢喜，计划尽快装修后出租。

11月26日，高某联系小区物业公司，表示要进场装修，要求开通房屋水电。物业公司却拒绝高某的要求，称该房屋前业主拖欠物业费，要求高某先结清欠款，否则不同意其进行装修。

“这房子我刚买，前业主欠费跟我有啥关系？”高某反复解释，物业却始终置之不理。与此同时，物业公司采取了停水停电措施，且不给高某电梯卡。在高某已预缴水电费、要求上门查看管道的情况下，物业公司迟迟不安排工作人员上门排查。

高某通过社区居委会、住建部门等多渠道反映情况，12 月 3 日，物业终于为高某开通了水电和梯控。本以为风波就此平息，可没过几天，

物业公司又以高某“未办理装修手续”为由将房屋断电。

高某前往物业办公室进行协商，并签署了《办公用房装修管理服务协议》等材料，协议中提到“装修前需缴纳装修保证金”，但未明确具体金额。次日，物业便根据该协议要求高某缴纳装修保证金，高某认为物业要求不合理，拒绝支付。装修计划再次停滞。

多次协商无果后，高某于2025年5月将物业公司告上法庭，要求对方停止侵权、保障水电和电梯使用权益，同时赔偿因装修延误产生的租金损失并赔礼道歉。

法院经审理认为，物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》虽已到期，但因该物业公司继续提供服务，合同视为自动延续，其作为物业服务人负有保障业主合法权益的义务。高某系案涉房屋的合法所有权人，依法享有使用房屋及获得正常物业服务的权利。

水电供应是基本的民生保障，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。高某作为新业主，在没有合同约定情况下，无义务为前业主缴纳拖欠的物业管理服务费。物业公司作为服务提供方，在服务期间不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象，更不可将补缴前业主欠费作为办理供水、供电等的前置性条件。

此外，法律并未明确规定必须缴纳装修保证金及缴纳标准，在符合地方法规的前提下，物业与业主、装修公司等可自行协商约定，物业可通过沟通、书面催告、起诉等合法方式主张权利，但不得采取停水电等侵权手段强迫缴纳。

本案中，物业公司以 “前业主欠缴物业费”“未缴装修保证金”等为由，采取断水电、限制电梯使用等措施，已构成侵权

关于原告主张的租金损失，法院认为，物业公司的侵权行为客观导致高某装修延误，尽管高某未充分举证损失数额，但结合侵权行为的持续时间、实际影响及相关区位房屋租金水平，基于公平原则，酌情认定租金损失 5000 元。

鉴于案涉房屋现已通水，法院最终判决：物业公司立即停止对高某房屋的停电及限制电梯使用行为；赔偿租金损失 5000 元；并以书面形式向高某赔礼道歉。一审宣判后，双方均未上诉，判决现已生效。

【法官说法】

物业服务的根本在于保障业主正常生活与房屋使用权益。物业服务企业应当恪守法律底线、端正服务意识、依法规范履职，禁止滥用管理权限、使用变相催缴的不合理限制措施侵害业主合法利益。业主也应积极配合物业服务企业相关管理要求，共同营造和谐有序的居住环境。

该案裁判通过支持业主的维权主张，明确了物业行为边界，推动物业服务企业从“管理型”向“服务型”转变，让“住有所居、居有所安”真正落地。