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不动产存在抵押的情况下,不动产买受人的物权期待权能否排除普通债权人的执行?
作者单位:如皋市人民法院 作者:石燕 发布日期:2021-10-11 字号:[ ]

   2010年4月15日,许某与张某签订《房地产买卖契约》,张某将其位于某小区的不动产一套出售给许某,除约定过户后支付的1万元,许某按约付清所有房款,之后便装修入住。

2013年10月份,张某将该不动产办理产权登记至自己及配偶卢某名下。2016年1月,张某夫妇将该套不动产抵押向某担保公司用以借款,办理了抵押登记手续。在此期间许某多次要求张某办理过户未果,遂于2017年4月向法院诉讼要求张某办理不动产过户手续,法院确认许某与张某之间的不动产买卖事实以及法律后果,但因该不动产存在抵押情形,无法办理过户,法院判决驳回原告诉请。

2018年3月30日,在丁某与张某民间借贷纠纷一案中,经审理判决:张某给付丁某借款66万元及相应利息,判决生效后,因张某未能履行给付义务,丁某向法院申请执行,执行过程中法院查封张某名下该不动产。后许某向法院提出执行异议,要求排除执行,执行异议审查中未能得到支持,许某遂提起执行异议之诉,要求排除执行,并确认不动产归其所有。

本案的争议焦点,许某主张排除执行的权利能否得到支持?一种观点认为,许某与张某之间买卖合同真实合法,其已支付全部购房款并实际占有案涉不动产,未能办理过户登记的责任不在许某,其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于消费性二手房买受人的权益,其权利足以排除执行。另一种观点认为,许某虽然支付对价并实际取得案涉不动产,但案涉不动产存在抵押,许某的物权期待权顺位次于抵押权,其权利不能排除执行。

笔者赞成第一种观点。对案外人是否享有排除执行的权利以及能否确认不动产所有权,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。在针对个案审理时,对于判断案外人就其所主张的权益能是否足以排除执行,应结合当事人真实意图、交易履行、占有现状对执行标的民事权利瑕疵的过错综合分析。本案中,许某在17年向法院诉讼要求张某配合办理过户时,已经法院确认不动产买卖真实合法,只是介于不动产存在抵押,故无法办理过户。

一般情况下,案外人权益与申请执行人权益的保护顺位,同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时,除法律和司法解释另有规定外,应当根据下列原则处理:(1)坚持法定优先权优于物权;(2)物权优先于债权:(3)法律规定的特殊债权优先于普通债权;(4)普通债权平等保护原则。而本案中,申请执行人丁某是普通债权人,其一般债权次于许某的物权期待。在案涉不动产抵押范围内的贷款未清前,案涉抵押权并未消灭,许某的物权期待权与银行抵押权并不冲突,其享有的物权期待权亦未排除抵押权人的抵押权,故许某对案涉不动产的权益应足以排除一般金钱债权的执行查封。

 

 

 

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