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被告不同意根据意向单约定的价格签订商品房买卖合同,是否可以强制缔约?
作者单位:如皋市人民法院 作者:常蓉蓉 发布日期:2021-01-05 字号:[ ]

    2016年3月,原告冯某与被告某置业公司签订《商品房意向单》一份,意向单约定了房屋的单价、面积和房号,附带约定:意向方应于卖方书面通知3日内携带意向单、签约应缴款项及证件等签订商品房买卖合同。同时意向备注一栏中注明:抵沈某的工程款。2019年11月,被告某置业公司发函给原告冯某,要求其携带意向单中约定的材料及沈某工程结算单来签订商品房买卖合同。原告冯某至该置业公司后,表示其以现金方式结算,不抵算工程款。被告某置业公司表示没有沈某出面结算,不能签订商品房买卖合同。原告冯某遂诉至法院,要求被告某置业公司按意向单中约定的价格与原告签订商品房买卖合同。

被告某置业公司辩称,原告冯某未能提供案外人沈某的工程结算资料,不同意按意向单的价格与原告签订商品房买卖合同。

审理中,关于违反预约合同能否继续履行有两种观点:第一种观点认为,应判决双方按意向单的约定继续履行;第二种观点认为,法院应判决驳回其诉讼请求。

笔者赞同第二种观点。

一、案涉的购房意向单约定购房款抵沈某的工程款。根据当事人提交的证据来看,以工程款抵算的购房价格享有一定的优惠具有较大的可能性。该购房意向单得以履行的前提是抵算相应的工程款。但原告冯某未能提供案涉的购房款已经抵算工程款的充分证据。

二、《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。可见因一方当事人违约导致不能订立,违约方应承担违约责任,但该条款并未授权法院有权要求当事人强制缔约。至于当事人拒绝签订商品房买卖合同产生的违约后果,由其自行承担。

三、《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中,原、被告签订的意向单属于预约合同,双方对于所涉房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定,需要在签订正式的商品房买卖合同时进一步磋商。但就具体事项磋商的权利属于被告专属,不具有代履行性,也不适于强制履行。

综上,原告冯某的主张既不适于强制履行,又无法律依据,且有违合同法的意思自治原则,故对原告冯某的诉求,法院难以支持。

 

 

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