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业主委员会在本案中的法律地位应如何认定?
作者单位:淮安市清江浦区人民法院 作者:陈凤 发布日期:2020-10-13 字号:[ ]

    案例:2016年,江苏某电梯销售公司(以下简称电梯公司)与宿迁市一小区业主委员会(以下简称业主委员会)签订电梯保养维修合同,约定由电梯公司定期为该小区所运行的6台电梯进行保养、维修,并约定每年电梯的维修保养费为20000元,材料费用另算,合同签订后业主委员会支付了首期款5000元。后该小区A栋楼一单元西边的电梯发生故障,电梯公司为此次维修支付材料费5000元,因业主委员会怠于支付材料费用及后期的维修保养费,电梯公司遂诉至法院,请求业主委员会支付该维修保养尾款15000元及材料费5000元。

业主委员会辩称:与电梯公司签订合同属实,电梯公司诉请的维修数额亦属实,但业主委员会不具备民事诉讼主体资格,不应当承担责任,电梯公司可向业主提起诉讼。

本案审理过程中,关于业主委员会在本案中是否具体诉讼主体资格,形成了两种意见:

第一种意见:业主委员会不具备诉讼主体资格,应驳回电梯公司的起诉。理由:业主委员会只是一个由业主选出的形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者,并无相关财产的所有权、支配权,不能独立承担民事责任,如果强行判令业主委员会承担责任,则判决亦无法执行。

第二种意见:业主委员会具备诉讼主体资格,应支持电梯公司的诉请。理由:《物业管理条例》虽未明确规定业主委员会的民事主体资格,但业主委员会系依法成立并向政府房管行政主管部门备案的非法人组织,代表业主与业主大会签订与物业管理相关的合同丙履行合同,在发生争议时,理应可代表业主提起诉讼或参与应诉。但是是否取得合法授权系业主自治内部事务,不能以此对抗善意第三人。

对此,笔者认同第二种意见。理由如下:

1、从业主委员会是否具备诉讼权利能力的构成要件上分析,笔者认为,业主委员会符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条规定的具备诉讼权利能力的其他组织的构成要件。该意见第40条规定,其他组织具备诉讼权利能力须具备以下条件:合法成立;有一定的组织机构和财产;不具备法人资格。依据该条分析,业主委员会是依法成立并向政府房管行政主管部门备案的组织,有专门的工作场所,作为业主大会的执行机构,代表全体业主、业主大会对外进行民事活动,依法接受法律监督,代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉。而目前争论的焦点便是业主委员会是否具有可支配的财产?根据《物业管理条例》第五十四条的规定,业主委员会对专项维修资金、共有部分及共有设施的经营收益具有处分权,这些财产或经费是业主委员会对外开展活动以实现自己意志的前提。因此,从某种程度上讲,业主委员会依法享有部分可支配的财产,故我国《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格,但从其成立、职责及相关财产规定方面分析,业主委员会应属具备诉讼权利能力的其他非法人组织。

2、从权利义务相统一的原则分析。我国《物权法》第78条规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。业主委员会系特定范围建筑物业主自治组织,基于其公民自治性质,任何一届未经司法认定当选无效的业主委员会,其对外进行的民事活动未经司法确认无效的,均产生代表该范围内全部业主之效力,业主委员会应当依法履行职责。业主委员会既可代表业主与其他公司签订关于物业服务的合同,也可在合同履行发生争议时,作为被告参加诉讼,并承担由司法机关认定其应当承担的责任,该责任承担对业主亦具有约束力,这体现了权利义务相统一的原则。虽业主委员会参加民事活动应获得业主大会的授权,但该授权系业主自治内部事务,不得也不应以“未获得业主授权”为由对抗善意第三人。

3、从节省司法资源、高效处理纠纷的法律设立初衷分析。赋予业主委员会在司法案件中“诉”和“被诉”的法律地位,便于物业管理维护公司和业主委员会在履行合同发生纠纷时,快速确定诉讼对象并启动诉讼程序,解决纠纷。如业主委员会仅可“诉”,不可“被诉”,一味的要求物业管理维护公司向全体业主主张权利,不仅造成物业管理维护公司在被诉对象确定上的困难,在实际诉讼过程中也会增加司法机关诉累、增加被诉业主诉累,这与“高效处理纠纷”的法律设立初衷相悖。

4、从业主的救济路径分析。我国《物权法》第78条同时规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由此分析,业主委员会在应诉过程中,若怠于抗辩,或怠于主张其他权利,由此导致产生侵害业主合法权益的法律后果时,受侵害的业主可向业主委员会追责。

5、虽然法律未明确赋予业主委员会的诉讼法律地位,但这并非毫无依据可循。2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担,业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。因此,虽然业主委员会是由业主选举产生的自治组织,但仍具备民事诉讼权利能力,可在业主大会的授权下进行民事活动,参加起诉、应诉、上诉、调解等司法活动,所产生的法律后果由全体业主承担。

综上,本案中,业主委员会的诉讼主体适格,其应诉行为本身,对善意的电梯公司便已产生已获得业主大会授权的表象,该应诉行为产生的后果亦应由业主承担,业主大会不得以未获得授权为由对抗电梯公司的合法诉请,或拒绝履行司法文书。业主委员会可向业主筹集资金,也可在自行垫付后,向业主追偿,但业主委员会能否筹集到资金,并不影响本案判决的公信力和执行力。但若业主委员会怠于行使抗辩权利,致使业主合法权益遭受损害,则受侵害的业主可向业主委员会追责,但不得以此对抗本案司法文书的效力。  

总之,虽然实践中业主委员会存在大量法律地位不明确、权责不清等问题,但在物业管理中业主委员会却扮演着实质性的主体身份,应将其定性为具备民事诉讼权利的“其他组织”。但业主委员会的宗旨在于维护全体业主的共同利益,只有涉及全体业主共同利益事项时才具备“诉”的地位,该能力并不能任意赋予。因此,只有使其诉讼权利能力、诉讼范围得以明确,才能更好的参与、开展民事活动,更大程度的维护业主权益。

   

 

 

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