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司法拍卖中当事人法律关系的认定
作者单位:淮安市淮阴区人民法院 作者:王晓峰 发布日期:2020-08-19 字号:[ ]

    2018年5月7日,住建部门收取了开发商A公司预缴的专项维修资金,A公司因与他人发生纠纷,其开发房屋被法院网络司法拍卖"竞买须知"载明:“……水、电、维修基金等欠费均由买受人承担”。2019年9月8日,孙某竞得房屋,办理了产权登记手续。后,A公司以孙某未缴纳专项维修资金为由,诉至法院,向追偿垫付的专项维修资金。孙某以竞拍时涉案房屋不欠缴专项维修基金及其未与A公司签订商品房买卖合同为由,拒绝缴纳该费用

审理过程中,形成三种意见:

第一种观点:裁定驳回原告的起诉。本案属司法拍卖纠纷,因纠纷主体不平等不属于民事案件受理范围。

第二种观点:判决驳回原告的诉讼请求。孙某竞得房屋,与法院形成买卖合同关系,与A公司无合同关系。且房屋在拍卖时不欠费,应驳回原告的诉讼请求。

第三种观点:应支持A公司的诉讼请求。孙某通过竞拍方式,与A公司形成买卖合同关系。孙某应给付A公司专项维修资金。

本案关键是如何认定司法拍卖中当事人间的法律关系?

一、司法拍卖的性质

普通拍卖属于私法范畴,拍卖人、委托人、买受人均是平等民事主体,拍卖纠纷属于民事案件受理范围。司法拍卖是公法拍卖,法院依职权委托拍卖,拍卖公司履行协助义务,对被执行人财产进行拍卖。法院与拍卖人、被执行人、买受人不是平等主体,故法院与其他主体之间的拍卖纠纷不属于民事案件受理范围,但其他平等民事主体之间因拍卖引发的纠纷仍属民事案件受理范围。

二、司法拍卖中各当事人法律关系的认定

买受人与被执行人之间的法律关系,存在较大争议。

    第一种观点:法院接受申请执行人的委托,将被执行人财产,交于拍卖公司拍卖,买受人与申请执行人形成买卖合同关系。

第二种观点:司法拍卖是法院强制取代被执行人处分财产的地位,并以委托人身份委托拍卖其财产,促成被执行人与买受人建立买卖合同关系。

笔者同意第二种观点,法院和申请执行人、被执行人、买受人之间并非平等主体。相对于申请执行人,司法拍卖是法院实现权利人预期利益的司法行为。相对于被执行人,法院以司法权强制处分其私有财产,是意思自治的例外。相对于拍卖公司,拍卖公司是履行协助法院义务单位。相对于买受人,买受人在竞得房屋后,与被执行人设立有效的买卖合同关系,履行法定义务及约定义务。

A公司与孙某之间买卖合同纠纷。孙某竞拍到的房屋是商品房,孙某作为买受人,应当依照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定,在办理房屋入住手续前,缴纳首期专项维修资金。A公司按照规范文件先行缴存专项维修资金,并不产生免除买受人缴存义务的法律后果。故,孙某竞得房屋后,仍应当向A公司支付所垫付的专项维修资金。

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