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双方对于合同不能履行均存在过错,不适用定金罚则
作者单位:泗阳县人民法院 作者:陈小明 王倩倩 发布日期:2020-05-20 字号:[ ]

原告与被告签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告所有的位于xx房屋一套,同时双方应于本合同生效之日起在乙方指定时间三日内到房地产主管部门办理过户手续。买卖合同签订后,被告于2018年2月26日将案涉房屋产权证书交给了原告,房产证附记中载明已于2016年4月12日办理房屋贷款抵押登记。后原告陆续向被告支付购房定金xx元。2018年3月5日,抵押权人xx银行向法院提起诉讼,要求偿还贷款本息,法院于2018年3月16日作出民事判决,2018年5月16日,xx银行向本院申请执行,法院于2018年10月24日在“淘宝网”发布案涉房屋的司法拍卖公告,2018年11月25日案外人竞拍成功。原告遂诉至法院,要求被告双倍返还定金。

一种意见认为,根据《合同法》第115条规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案被告作为房屋出卖方,应履行协助办理房屋产权转移登记、交付房屋等义务。但被告数次收取原告向其支付的购房定金,却未能积极地去解除房屋上设立的抵押权,最终导致房屋被法院依法处置,买卖合同无法履行,其主观上存在恶意,客观上未履行合同法定义务,应双倍返还定金。

另一种意见认为,根据《担保法解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。而本案中,涉案房屋在买卖合同签订之前已设立抵押权,后因该笔债务未予清偿而被法院司法拍卖,从而产生房屋买卖合同的目的不能实现的法律后果。对于该后果的发生,并非被告单方迟延履行或者其他违反合同约定行为所致,因此不宜适用双倍返还的定金罚则,但被告已收取的定金应予返还。

泗阳法院认为不宜适用定金罚则,判令被告返还原告已付款。后原告提起上诉,二审维持原判。

定金作为一种债的担保方式,指当事人双方为了保证债务的履行,约定由当事人一方先行给另一方一定数额的货币作为担保,根据定金的性质,又可以划分为订约定金、成约定金、解约定金、违约定金等。所谓定金罚则,《担保法》第八十九条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。同时,《担保法解释》第一百二十条规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则”。根据担保法和担保法解释的规定,定金罚则的适用条件主要有以下三个方面:一、存在违约行为,包括当事人不履行、不完全履行或者迟延履行合同约定义务等;二、存在合同目的不能实现的事实;三、违约行为与合同目的不能实现之间存在因果关系。

本案中,因房屋买卖合同的标的物已被法院司法拍卖,被告无法继续履行案涉房屋交付、产权转移登记等合同义务,致使原、被告订立的房屋买卖合同事实上已不能履行,合同目的不能实现。从表象上看,本案例完全符合适用定金罚则的构成要件。但笔者认为,导致合同目的不能实现的根本原因系未能及时消除房屋上设立的抵押权或清偿抵押担保的债务,而双方当事人对于该原因均存在一定过错,不宜适用定金罚则。主要理由如下:一、被告作为房屋出卖人,本身就具有确保标的物产权明晰、交付、协助转移登记等法定义务,但因买卖合同订立前产生的债务导致房屋被司法拍卖,被告对此存在过错是相当明确,在此不再赘述。二、通过案件中交付产权登记证书的事实可以看到,原告在向被告支付定金时已经知道或者应当知道案涉房屋被设立抵押,其也应当预见到如未能及时消除抵押就可能存在被法院执行拍卖的法律风险。但是,原告在未协商如何解除抵押的情况下,径自签订房屋买卖协议并数次支付大额定金,直至案涉房屋被法院依法拍卖时仍未积极予以应对解决,最终致使房屋买卖合同目的不能实现的后果。究其原因,可能存在以下几种情形:1、原告未能尽到谨慎的审查义务,未能发现房屋已设立抵押权;2、原告轻信被告能够自行处置原债务,消除抵押,依约履行房屋买卖合同;3、在交付定金时,原告就预见到买卖合同存在不能履行的可能,故意通过支付定金的方式来要求被告承担双倍返还的违约责任,主观上存在非善意。总之,无论上述何种原因,被告均存在一定的过错。三、定金罚则,从本质上来说也是一种惩罚性的违约责任。在双方均存在过错的情况下,对其中某一方予以适用,有所不当,也不符合法院处理民事纠纷的公平原则,故在本案中并不适宜定金罚则,被告不应双倍向原告返还定金。同理,对于已交付的定金,被告也不能适用定金罚则而不予返还。此时,房屋买卖合同因目的无法实现而终止履行,对于被告实际收取的款项,已没有合法根据,应当予以返还。

在司法实践中,当事人在履行合同过程中发生的情形复杂多样,往往不仅是单纯一方当事人违约,同时也会出现双方当事人均存在违约或过错的情形。定金罚则的规定具有一定惩罚性,在适用上应严格把关,避免罚则的泛用,体现民事活动的公平原则。

 

 

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