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为逃中介费,约“准女婿”一起看房并由其成交
作者单位:苏州市虎丘区人民法院 作者:陆平 艾家静 发布日期:2019-11-06 字号:[ ]

        徐女士与中介公司签约,并在其带领下约秦先生一起看房,结果她本人未达成交易,房子被秦先生买下。明明带客户看了房,房子也成交了,却没拿到佣金,越想越亏的中介公司将徐女士诉至法院,并称秦先生实际上是徐女士的“准女婿”。近日,苏州市虎丘区人民法院对这起居间合同纠纷案依法判决,被告支付原告中介公司佣金3万元。后徐女士不服提起上诉,被苏州市中级人民法院依法驳回,维持原判。

被告辩称买房人“非近亲属”

2018年8月底,徐女士通过中介公司带领,约秦先生一同相看了某小区的两处房屋。次日,徐女士作为委托方与中介签订了一份《看房确认书》,双方约定房屋买卖居间佣金为成交总价的1.5%。

短短三个月后,中介公司得知其中一处房子已跳过其成交,而购买人正是秦先生,于是诉至法院。“秦先生实际上是徐女士的女婿。”庭审中,原告陈述,“他购买的就是当天我们带看的一处房屋,面积93平方米,总价200万元,登记日期在2018年11月,为秦先生单独所有。”

对于二人关系,被告方在接受法庭询问时采取了回避的态度。被告代理人表示,“无法确认案外人秦先生是否为被告女婿”。徐女士则陈述,“那天他作为朋友好心来陪我谈判,他自己有没有购买的意愿并非我能左右……”、“秦先生并非我本人,也不是我近亲属,我觉得一个人去谈判势单力薄,他才好心陪我。我们作为两个独立的成年人,从未达成过共同买房的意向,我与秦先生谁也代表不了谁,也没有给彼此任何授权……”。

之后,徐女士在书面情况说明中写道:“秦先生并非本人近亲属。秦先生并非本人女婿,本人女儿尚未婚配。秦先生是本人女儿朋友。”

法院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,被告徐女士及作为被告朋友的案外人秦先生在原告中介公司的陪同和带领下,对案涉房屋进行了现场看房,后原、被告双方就承购房屋一事签订了《看房确认书》,上述情形表明,原告作为居间人向作为委托人的被告报告了订立合同的机会并提供了订立合同的媒介服务,双方之间的居间合同依法成立。

此后,被告徐女士虽未直接购买涉案房屋,但结合法庭查明情况可知,案外人秦先生并非被告之女婿,而是被告之“朋友”、亦同时是被告女儿之“朋友”,该“朋友”不能归类为被告之“近亲属”。现涉案房屋登记在秦先生名下,表明中介公司未促成房屋买卖合同成立。

法院认定系违背诚信恶意磋商

“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”承办法官补充指出,需要特别注意的是,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:假借订立合同,恶意进行磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为。”

本案中,被告徐女士在原告提供居间服务的过程中,其本人及其“朋友”秦先生先后两次进行了现场看房,在原、被告签订《看房确认书》之后,被告本人未购买涉案房屋而是由被告之“朋友”购买了涉案房屋。“这属于违背诚信恶意来磋商买卖合同。”

承办人解释称,尽管目前案外人秦先生不是徐女士的近亲属,但上述情形表明被告本人及其“朋友”的行为,属于“假借订立合同,恶意进行磋商”,鉴于《看房确认书》系由原、被告双方所签字确认,所以被告徐女士对原告的损失应承担损害赔偿责任,原告所受之损失以合同确定的“出售价格的1.5%”即佣金3万元为限。原告要求被告支付佣金3万元的诉讼请求,符合有关法律规定,法院予以支持,于是一审、二审均判决如上。

【法官连线】中介履行合同义务,理应支付佣金

本案中,中介公司作为居间方,为徐女士匹配了合适的房源,并且带看,同时还预约了房东进行洽谈。在上述过程中,徐女士与案外人秦先生是全程参与的,在洽谈房屋买卖的过程当中,他们形成相互代理的确认。根据居间合同相关法律规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,本案中虽然房屋不是直接由徐女士购买,但系由同去看房并参与协商的秦先生购买,且房屋过户与前述看房协商仅相差3个多月,可见徐女士、秦先生一方系利用中介提供的居间服务成就了与出卖方的房屋买卖合同的成立,徐女士理应按约向中介公司支付佣金。至于徐女士与秦先生间的权利义务关系,由他们之间另行处理,本案中不予理涉。


 


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