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单位集资房“低价”出售 遇高额拆迁诉请撤销
作者单位:海安市人民法院 作者:韩子为 钱军 发布日期:2019-08-14 字号:[ ]

  双方当事人签订了单位集资房的买卖合同,2年后此房屋面临拆迁,新房东将获取较高额的补偿款,原房东以其将大产权房误当小产权房为由,请求撤销房屋转让协议。日前,随着南通市中级人民法院终审判决书的送达,这起买卖合同纠纷案落下帷幕。法院认为刘某、周某出售案涉房屋时不构成重大误解,驳回了刘某、周某要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。

房屋产权性质不明

1983年9月10日,某纺织厂向政府部门申请建筑许可证,建设职工宿舍楼。经相关部门批准,宿舍楼得以建成,其土地为国有划拨土地,性质为工业用地。其后,纺织厂按职工工龄长短、贡献大小、岗位任职等综合情况,将职工宿舍以福利性集资住房形式分配给职工居住。1996年,海安县在深化国有、集体企业改革,推进企业产权制度改革过程中,将宿舍楼列入改制剥离的资产范围,未列入改制范围。

刘某、周某夫妻原系纺织厂职工。1994年,二人通过福利分房的方式取得了上述职工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日,刘某、周某与张某签订房屋转让合同,约定刘某、周某将前述职工宿舍出售给张某,售房总额14.5万元。考虑到市场房价多变,房价的涨跌不予追究。因为该房屋为无产权证的单位集资房(小产权),刘某、周某承诺全权代表房屋共有人出售此房,承担该合同法律责任以及经济责任,若干年后,因政策原因或单位原因需变更产权,刘某、周某无条件协助张某,不得违约。同日,刘某、周某出具收条,证明房款已全部结清。不久,张某实际入住该房屋。

遭遇拆迁心态失衡

2018年,该房屋所属区域列入拆迁征收范围。纺织厂为此出具一份说明:本次拆迁,同意该福利分房由职工享受,由拆迁指挥部按规定对房屋所有权人进行补偿安置。拆迁过程中,拆迁指挥部为推进拆迁工作,按拆迁政策与张某签订了房屋搬迁补偿协议,补偿款比原买卖合同约定的14.5万元价格高出不少。刘某、周某得到消息,心态难以平衡,一纸将张某告上法庭。

庭审中,原告刘某、周某诉称,由于原告刘某、周某一直误认为案涉房屋无建设许可、无用地规划许可,为此在双方当事人签订的房屋买卖合同中明确约定,案涉房屋为无产权证的单位集资房、小产权房。直到拆迁时,原告刘某、周某才得知该房屋办理了相关手续,属于大产权房,说明原告刘某、周某在房屋出售时对房屋的产权性质存在错误认识,以小产权房的价格出售了大产权房,合同订立的价格明显低于同地段有产权证的二手房,案涉合同构成重大误解。请求法院判决撤销双方当事人之间的房屋转让协议。

被告张某辩称,双方当事人买卖的房屋并非小产权房,小产权房是指建立在集体所有土地上的房屋,但案涉房屋的占地性质为国有划拨工业用地。案涉房屋自建成到拆迁,其产权性质没有发生过变化,一直是无法办理产权证的,只是在拆迁过程中,拆迁指挥部为推进拆迁工作,对案涉房屋以拆迁价格进行了补偿安置,尽管比原先买卖合同约定的价格要高,但这是基于当地的拆迁政策,而非基于房屋的产权性质。同时,案涉房屋买卖合同中也特定约定,如果将来产权发生变化,被告刘某、周某也应当无条件协助被告张某办理过户,都说明双方在签订合同时对房屋产权性质完全了解,且对其今后可能发生产权性质的变化有所预见。刘某、周某在得知拆迁指挥部以较为优惠的条件进行拆迁后,其要求推翻已经订立并履行的房屋买卖合同,违反诚信原则。请求法院判决驳回原告刘某、周某的诉讼请求。

细释法理公正审判

海安法院审理后认为,原告刘某、周某就案涉房屋与被告张某签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律法规的强制性规定,未损害国家、集体、第三人的利益,亦未损害社会公共利益,应属合法有效。原告刘某、周某均为纺织厂员工,又在案涉房屋中长期居住,不存在其所主张的对房屋性质的误解。况且案涉房屋是否属于完全产权性质,本当也是刘某、周某应当了解的事项,相关责任不应推卸给被告张某。事实上,原告刘某、周某出售案涉房屋后一直未提出过异议,直到房屋被较为优惠条件征收后才提起诉求,其行为有悖诚信。据此,原告刘某、周某的诉求请求难以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》的相关规定,做出前述判决。

一审判决后,原告刘某、周某不服,提出上诉。南通中院审理后认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定,终审判决驳回上诉,维持原判。

    【法官点评】此案主要涉及案涉房屋买卖合同签订时是否存在重大误解问题。所谓重大误解,是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成重大损失的情形。由此可见,是否构成重大误解应以行为时(缔约时)为判断点,而不应考虑行为后的条件变化。

本案难以认定案涉房屋买卖时原告刘某、周某存在重大误解。其理由如下:其一,通常离证据近的一方当事人承担举证责任。原告刘某、周某长期居住于案涉房屋,对于房屋的了解远胜于被告张某,缔约时对房屋性质是否有误解应由原告刘某、周某举证。原告刘某、周某并未举证证明案涉房屋在房屋买卖合同签订时不是“无产权证的单位集资房”,而其误以为是“无产权证的单位集资房”并出售,其对房屋产权性质在签订房屋买卖合同时不存在任何误解。其二,案涉房屋事实上难以领取产权证。由于历史原因,案涉房屋存在批准手续的欠缺,不能得出案涉房屋签订买卖合同时即全部满足办理产权证的条件、为可以办理产权证的“大产权房”的结论。其三,如合同签订后发生条件变化可领取产权证也不能视为缔约时的重大误解。即使案涉房屋买卖合同签订后该房屋可以办理产权登记,也是相关政策、法律发生变化导致,且未超过双方当事人签订合同时可预见的范围,原告刘某、周某对此亦不存在误解。况且,双方在合同中明确,如果将来产权发生变化,无条件协助办理过户。其四,当事人应承受正常市场风险。虽然案涉房屋在买卖合同签订价格与拆迁补偿款之间存在差异,但系政策变化导致的市场价值涨幅,属于正常的政策、市场风险,是条件变化的产物,而不是所谓签约时重大误解的产物。其五,不应轻易否定交易合同的效力。我国现行合同法奉行鼓励交易原则。原则上,倡导诚信原则。如果支持原告刘某、周某主张,无异于倡导不诚信,不利于保护交易安全。故而法院对于原告刘某、周某要求以重大误解为由撤销合同不予支持,符合现行法律规定和法理精神。

本案的发生提醒人们,诚实信用是法律帝王条款,法律鼓励交易,保护交易安全,不干涉正常的市场行情涨幅波动。任何人妄图违背规则通过诉讼取得不当利益,均不会得到司法的支持与保护。

【法条链接】《中华人民共和国物权法》

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》

第七十三条  对于重大误解或者显失公平的民事行为,当事人请求变更的,人民法院应当予以变更;当事人请求撤销的,人民法院可以酌情予以变更或者撤销。

可变更或者可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予保护。

 

 


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