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非善意先占房屋不能作为“一房二卖”情形下主张优先权的条件
发布日期:2016-12-21字号:[ ]

  【案情】

  房主“一房二卖”,两位买房人先后诉至法院

  2012年3月,许某与周某签订合同购买其座落于宜兴屺亭某拆迁安置小区的房屋,并根据合同约定按时支付了房款,由于涉案拆迁安置房屋当时还不能领取产权证,所以并未办理过户手续。2012年9月,周某又与孙某就同一套房屋签订了买卖合同,孙某支付房款之后才发现该套房屋已经事先卖给了许某。之后,许某和孙某二人就何人能取得房屋发生争议,但是由于房屋一直不具备领取房产证的条件所以无法诉至法院,经双方协商达成一致意见:大家均不占用或处理此房屋,等具备领取产权证的条件后通过诉讼途径解决这一纠纷。然而,2013年5月孙某未经卖房人周某及另一买房人许某的同意擅自向拆迁公司领取了涉案房屋的钥匙并进行了装修,同年11月入住房屋。在此期间许某多次找到孙某协商、甚至向派出所报警要求其搬出涉案房屋,但是孙某均未配合。2014年10月,许某与孙某先后诉至宜兴市人民法院要求周某交付房屋。

  【审判】

  非善意先占房屋不能作为对抗其他买受人的条件,房屋仍应归先签订合同的一方所有

  宜兴法院经审理认为,孙某签订买房协议在后,且未经卖房人同意擅自交费领取钥匙,明知该房屋涉及其他买受人权益存在争议仍不顾双方约定及公安民警告诫装修入住,据此可以认定孙某占有房屋的行为并非善意,因此其不能依据先占房屋对抗其他合法买受人优先取得房屋所有权。此外,许某签订的买房协议在孙某之前,故应根据签订合同的先后顺序认定许某与被告周某于2012年3月31日所签的房产买卖协议有效,判令周某按照合同约定交付房屋给许某。至于孙某先行擅自占用房屋并进行装修添附,由此产生的法律后果与本案并不属于同一法律关系,由三方自行协商处理,协商不成应另案起诉。

  【评析】

  一房二卖情形下房屋归属的处理原则及救济途径

  宜兴法院生效裁判认为,本案属于典型的一房二卖情形,具体的处理原则应为:(1)数位买受人中优先办理商品房过户登记手续的享有房屋所有权。根据物权法第9条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生法律效力;未经登记不发生法律效力”,即在房屋买卖合同合法有效前提下只有经过登记所有权才发生变更,因此优先办理过户手续意味着优先取得了房屋所有权。(2)数位买受人均未办理商品房过户登记手续的,所有权归属于优先办理商品房预告登记的一方。主要依据是物权法第20条第1款的规定“当事人签订买卖房屋协议的同时,可以就该房屋申请预告登记,预告登记后,未经预告登记权利人同意处理该不动产的,不发生物权效力。”因此,优先办理预告登记也可以作为对抗其他买受人的条件。(3)数位买受人均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续的,房屋所有权归属于合法优先占有房屋的一方。即在买受人均未办理过户登记手续及预售登记手续的情况下,如果有一方在善意的情况下先行占有房屋或领取了房屋钥匙,也可以作为优先获得房屋所有权的条件,因为占有状态在未领取权证的情形下也具备一定的公示公信效力,但该占有必须是合法及善意的,否则不受法律保护。(4)数位买受人均未办理过户手续、进行预售登记或优先占有房屋,则依照合同签订的先后顺序处理房屋的归属问题,优先履行签订在前的合同,但另一份并未得到履行的合同并不当然无效,从合同效力上来两份合同均是有效的,只不过在履行能力有限的时候优先实现签订在先的合同,另一方实现合同权利的买受人仍然可以向卖房人主张违约责任。

  在本案中,孙某在知道一房二卖的事实后,不顾与许某之间的约定以及民警的劝阻,执意擅自领取房屋钥匙并装修入住,严重违背了民法中的诚实信用原则,不能构成合法善意的占有,因而不能以此作为优先取得房屋的条件,本案仍然应该以合同签订顺序作为处理的依据,即判令被告周某履行签订时间在前的合同,配合许某办理过户手续交付房屋。至于孙某,虽然不能主张取得房屋所有权,但是可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定另案主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  因此,法官提请广大购房者注意:我国房屋所有权的流转以登记为生效要件,如果仅仅购房合同支付房款,无法以此作为对抗善意第三人的条件,因此购买房屋后一定要尽快办理房产过户手续或预告登记手续,避免发生不必要的权利冲突。由于无产权房容易滋生一方多卖风险在选购时应当谨慎考虑,尽可能多的了解房屋权属情况,增强自己的风险防范意识,一旦房屋具备办理过户手续的条件及时到有关部门领取房产证。此外,在遇到一房多卖的情形时要及时合理运用法律的手段进行维护自身合法权益。

  

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